近日，多家房企與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前簽約規(guī)模已達(dá)700億元。業(yè)內(nèi)人士指出，簽署戰(zhàn)略協(xié)議是當(dāng)前房企融資壓力大、資金需求較強(qiáng)的表現(xiàn)。這也是房企預(yù)見(jiàn)到未來(lái)可能出現(xiàn)融資持續(xù)收緊的情況，通過(guò)囤積資金，提前為“過(guò)冬”做好準(zhǔn)備。

    業(yè)內(nèi)人士表示，2019年房企融資難的情況或?qū)⒂兴徑猓科笕谫Y的“馬太效應(yīng)”將越來(lái)越凸顯。明年眾多地產(chǎn)類信托產(chǎn)品將集中到期，且預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售增速將下滑，中小房企的信用風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。目前，多家房企已主動(dòng)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，很多已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)，甚至取消了原來(lái)的拿地計(jì)劃。很多大房企積極自救，主動(dòng)尋求與金融機(jī)構(gòu)合作成立地產(chǎn)兼并購(gòu)基金，以較低成本獲取較好項(xiàng)目；而中小房企則通過(guò)出售項(xiàng)目，換取流動(dòng)性。

    房企囤資準(zhǔn)備“過(guò)冬”

    “我判斷明年市場(chǎng)上資金緊張的情況會(huì)有所緩解，如果再這么持續(xù)下去，不僅僅是房企，很多行業(yè)都會(huì)面臨一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”資深地產(chǎn)信托經(jīng)理王翼（化名）坦言：“如果融資略有放松，房企肯定會(huì)有所受益。畢竟地產(chǎn)行業(yè)還是金融機(jī)構(gòu)比較青睞的行業(yè)，因?yàn)橘Y產(chǎn)是看得見(jiàn)摸得著的。我判斷明年房企的融資會(huì)較今年相對(duì)寬松，但會(huì)出現(xiàn)兩極分化的情況，大型房企資金依然有保障，中小房企明年將會(huì)面臨極其困難的情況。”

    事實(shí)上，這種兩極分化的情況在2018年就已非常明顯。“現(xiàn)在銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)為房企提供融資基本都采用名單制，各家金融機(jī)構(gòu)的名單大致相同。”王翼透露，如果一個(gè)房企不是百?gòu)?qiáng)房企，甚至只是一個(gè)地方性房企，融資會(huì)非常困難。

    很多房企已經(jīng)意識(shí)到這一趨勢(shì)，正在為“過(guò)冬”準(zhǔn)備“糧食”。“目前大部分的房企都在囤資金，為2019年下半年甚至2020年的發(fā)展做準(zhǔn)備。”王翼說(shuō)。

    近日，多家房企與信托公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者不完全梳理，目前簽約規(guī)模已達(dá)700億元。某信托業(yè)內(nèi)人士指出，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議是當(dāng)前房企融資壓力大、資金需求較強(qiáng)的表現(xiàn)。同時(shí)，房企預(yù)見(jiàn)未來(lái)可能出現(xiàn)融資持續(xù)收緊的情況，提前為“過(guò)冬”做好準(zhǔn)備。

    “金融機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)最為敏銳，2019年大家對(duì)整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)還是持一個(gè)比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，為房企提供大量資金，金融機(jī)構(gòu)心里也是打鼓的。”王翼表示。

    穆迪日前發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2019年展望》認(rèn)為，2019年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體展望為穩(wěn)定。穩(wěn)定展望的推動(dòng)因素包括：地產(chǎn)行業(yè)融資渠道將依然有限，雖然融資成本有所上升，但財(cái)務(wù)健全的開(kāi)發(fā)商仍將保持順暢的融資渠道。

    地產(chǎn)并購(gòu)基金攻城略地

    房企一邊為后續(xù)發(fā)展“囤資金”，另一邊則開(kāi)啟了戰(zhàn)略收縮模式。北方某信托公司資深地產(chǎn)信托經(jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者，從三季度開(kāi)始，房企土地融資的項(xiàng)目銳減，反映了開(kāi)發(fā)商新拿地、新開(kāi)工項(xiàng)目的急劇下降。與之相應(yīng)的是，一些房企已下調(diào)明年的土地儲(chǔ)備量等指標(biāo)，有些甚至取消了原來(lái)的拿地計(jì)劃。

    與此同時(shí)，很多大房企積極謀求自救。“近期，有不少大的房企想與我們合作成立一些房地產(chǎn)兼并購(gòu)基金。”王翼透露：“他們判斷到明年下半年，一些小的房企可能會(huì)由于資金緊張而熬不住，就會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓或出售項(xiàng)目來(lái)獲取資金的流動(dòng)性，很多大的房企看上了明年市場(chǎng)上的這塊‘蛋糕’。”

    王翼介紹，一些大的房企通過(guò)這種兼并購(gòu)，實(shí)際上會(huì)以相對(duì)較低的成本拿到一些比較好的項(xiàng)目。因?yàn)楝F(xiàn)在從土拍市場(chǎng)競(jìng)拍土地，一方面價(jià)格很高，另一方面也很難拿到一些核心城區(qū)的地塊。一些小的房企，之前可能在城中心拿到非常好的項(xiàng)目，但由于資金緊張無(wú)法開(kāi)發(fā)，會(huì)考慮出售項(xiàng)目換取流動(dòng)性。

    關(guān)注中小房企信用風(fēng)險(xiǎn)

    “除了房企融資兩極分化的加劇，明年地產(chǎn)銷售增速大概率會(huì)維持下滑的趨勢(shì)，銷售下滑會(huì)直接導(dǎo)致流動(dòng)資金的減少。而銷售量與價(jià)格二者是相輔相成的，一般銷售量的下滑可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下跌。”王翼坦言。

    由于投資者對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度相對(duì)謹(jǐn)慎，不愿意購(gòu)買長(zhǎng)期的金融產(chǎn)品，導(dǎo)致很多信托公司發(fā)行了大量的一年期地產(chǎn)信托產(chǎn)品。而在2017年，信托公司更多發(fā)行的是兩年期或三年期的信托產(chǎn)品，這會(huì)導(dǎo)致2019年大量地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中到期，房企的還款壓力倍增。

    王翼表示：“預(yù)計(jì)明年一些實(shí)力較弱的房企資金鏈會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這也是多家金融機(jī)構(gòu)將房企融資名單從100強(qiáng)調(diào)整到50強(qiáng)的原因。”

    中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)閆衍12月4日表示，2018年民營(yíng)經(jīng)濟(jì)在遇到外部融資困境的壓力下，信用風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)有一個(gè)集中釋放。2019年仍需要關(guān)注內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)性變化，包括房地產(chǎn)和民營(yíng)企業(yè)在內(nèi)的這種結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)在2019年還會(huì)顯現(xiàn)。