最新數(shù)據(jù)顯示，11月各大房企雖然加大推盤(pán)量，但去化率跌至歷史底部，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售同比增速持續(xù)下滑，資金壓力加大。為此，各大房企不得不進(jìn)入“過(guò)冬模式”：一方面，11月以來(lái)，房企大舉融資，融資總額突破千億元大關(guān)；另一方面，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，25家龍頭房企連續(xù)三個(gè)月拿地金額不足千億元。展望未來(lái)，業(yè)內(nèi)人士指出，房企銷(xiāo)售同比增速持續(xù)下滑將大概率延續(xù)。

    銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩

    房企年底雖然積極推盤(pán)，但仍然無(wú)法改變銷(xiāo)售增速放緩的態(tài)勢(shì)。

    從克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，11月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額達(dá)8953億元，同比增長(zhǎng)24.5%，但同比增速較10月下降7.5個(gè)百分點(diǎn)。今年下半年以來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額同比增速?gòu)?月開(kāi)始一路下滑。

    雖然11月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額環(huán)比增長(zhǎng)9%，結(jié)束了10月環(huán)比增速下滑局面，但民生證券指出，這主要源于年末房企項(xiàng)目大量入市，積極推盤(pán)，預(yù)計(jì)12月推盤(pán)速度將較11月持平，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售金額環(huán)比增速仍然堪憂(yōu)。

    去化率不及預(yù)期在很大程度上打破了房企依靠加大供應(yīng)博年底業(yè)績(jī)反彈的希望。中金公司對(duì)10個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然11月累計(jì)推盤(pán)量同比增長(zhǎng)45%，銷(xiāo)售去化率卻較10月下降6個(gè)百分點(diǎn)至65%，降至歷史底部水平。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，11月和12月百城新建住宅庫(kù)存有繼續(xù)攀升的可能性。這樣的庫(kù)存走勢(shì)可能倒逼房企主動(dòng)降價(jià)以加快可售項(xiàng)目的去化速度，從而最終完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

    不過(guò)，克而瑞表示，2018年百?gòu)?qiáng)房企中有近半數(shù)提出了年度銷(xiāo)售目標(biāo)，而截至11月末，雖有近10家房企提前完成全年任務(wù)，但由于年末市場(chǎng)仍然低迷，企業(yè)新推項(xiàng)目去化率普遍不及預(yù)期，不少企業(yè)難以完成全年目標(biāo)。

    “像萬(wàn)科、碧桂園等龍頭房企現(xiàn)在都不提銷(xiāo)售目標(biāo)，未來(lái)它們更多的是追求高質(zhì)量增長(zhǎng)。不過(guò)，仍有很多房企把銷(xiāo)售增長(zhǎng)放在第一位，這幾年發(fā)展比較激進(jìn)，增長(zhǎng)目標(biāo)動(dòng)輒50%以上。對(duì)它們來(lái)說(shuō)，年底壓力非常大。”北京某中型房企負(fù)責(zé)人說(shuō)。

    “過(guò)冬模式”開(kāi)啟

    銷(xiāo)售增速持續(xù)放緩，迫使房企不得不開(kāi)源節(jié)流，開(kāi)啟“過(guò)冬模式”：一方面，11月以來(lái)，各大房企紛紛加大融資力度；另一方面，房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。

    11月以來(lái)，房企掀起新一輪融資高潮：保利地產(chǎn)100億元永續(xù)中期票據(jù)獲批，碧桂園計(jì)劃發(fā)行可換股債集資10億美元，恒大增發(fā)10億美元優(yōu)先票據(jù)，華夏幸福發(fā)行80億公司債……粗略統(tǒng)計(jì)，不考慮IPO，11月房企融資金額已突破千億元大關(guān)。

    融資成本不容小覷，很多房企融資成本在10%上下。比如，10月31日，恒大宣布發(fā)行總額達(dá)18億美元優(yōu)先票據(jù)，其中5年期票據(jù)利率高達(dá)13.75%。弘陽(yáng)地產(chǎn)發(fā)行的上市以來(lái)首筆債券年利率達(dá)13.5%。

    相對(duì)而言，國(guó)企在融資方面更加從容。某北京房地產(chǎn)國(guó)企負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者：“今年國(guó)資委要求我們降低負(fù)債率，所以我們?nèi)谫Y不是很緊迫，負(fù)債率在78%左右，融資成本在5.3%上下。融資渠道既有美元債、公司債，永續(xù)債，還有成本較低的保險(xiǎn)融資。”

    拿地方面，中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，9月-11月，25家房地產(chǎn)行業(yè)龍頭房企合計(jì)拿地金額分別為767億元、720億元、394億元，連續(xù)3個(gè)月低于1000億元，最近4年來(lái)首次出現(xiàn)這種情況。2018年之前，龍頭房企拿地金額每月都在1200億元-2000億元之間。

    “雖然當(dāng)下一二線城市土地供應(yīng)明顯增加，但積極參與土地市場(chǎng)的大部分是國(guó)企。目前，地塊大部分有各種配套要求，限價(jià)限售等政策使得龍頭房企在一二線城市土地招拍掛市場(chǎng)拿地積極性銳減。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    同時(shí)，萬(wàn)科等龍頭房企的拿地模式發(fā)生變化。比如，繼10月耗資32.34億元拿下華夏幸福多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司80%的股權(quán)后，11月萬(wàn)科又以3.55億元摘得嘉凱城旗下4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司100%股權(quán)和1個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司75%股權(quán)。

    調(diào)控出臺(tái)頻率降低

    度過(guò)慘淡的11月，房企在12月迎來(lái)年終決戰(zhàn)，但在多重壓力下，前景不容樂(lè)觀。

    “后續(xù)市場(chǎng)將逐漸進(jìn)入供應(yīng)加量周期。之前支撐整體市場(chǎng)上漲的三線城市樓市最近出現(xiàn)上漲乏力現(xiàn)象，熱點(diǎn)一二線城市也出現(xiàn)全面降溫。在償債壓力加大、項(xiàng)目去化放緩背景下，房企或選擇以?xún)r(jià)換量來(lái)保證資金周轉(zhuǎn)和銷(xiāo)售目標(biāo)。”張大偉認(rèn)為。

    唯一的好消息是調(diào)控政策措施出臺(tái)的頻率降低。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月合計(jì)調(diào)控次數(shù)高達(dá)410次，同比增長(zhǎng)超過(guò)80%。即便10月有國(guó)慶小長(zhǎng)假影響，但調(diào)控次數(shù)仍高達(dá)24次，但11月調(diào)控次數(shù)下降到20次。

    張大偉認(rèn)為，11月調(diào)控次數(shù)下降的原因，一方面是樓市上漲速度明顯放緩；另一方面，今年以來(lái)，各地調(diào)控政策的執(zhí)行非常嚴(yán)格，調(diào)控政策繼續(xù)加碼的空間不大。

    華創(chuàng)證券認(rèn)為，目前調(diào)控政策已見(jiàn)成效，政策難有進(jìn)一步從緊的必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力，保持穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。

    不過(guò)，接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控政策短期放松的可能性非常小。

    在招商證券看來(lái)，目前房地產(chǎn)政策是“交誼舞步”節(jié)奏：政策邊際隨宏觀經(jīng)濟(jì)下行而持續(xù)改善，但難有針對(duì)行業(yè)的全局性放松政策。行業(yè)政策跟隨經(jīng)濟(jì)變化和行業(yè)節(jié)奏微調(diào)，可謂“你進(jìn)一步，我退一步”。短期行政調(diào)控措施難以馬上退出、長(zhǎng)效機(jī)制難以快速推出是當(dāng)前主要特點(diǎn)。