雖然近期的融資規模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，“有些房企在境外發債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負面的。這么一個行業，13%的利息，等于這個行業沒有生意可做了。”

    因政策限制而關閉已久的房地產融資“閘口”，于近期陡然放開。

    11月以來，多家房企密集發布融資動態，不僅覆蓋國內和海外兩個市場，還涉及中票、信托、公司債等，合計融資金額超過千億。而此前一段時間，融資市場似乎還“大門緊鎖”，一些房企的融資請求頻繁被駁回。

    這輪融資潮的背景在于，房企的資金狀況正逐漸惡化。隨著樓市調控的延續，今年第三季度以來，多地出現降價促銷的現象，且折扣力度逐漸加大。因此，融資閘門的開啟，似乎將緩解企業的資金壓力。

    事實果真如此？

    中原地產首席分析師張大偉指出，“利率偏高”是近期房企融資行為的主要特點，這可以解決企業的流動性危機，但難以降低資金平均成本。企業的資金壓力能否真正改善，還要視此輪融資潮的時長、覆蓋范圍而定。

    融資“各顯神通”

    這輪融資潮自10月下旬就已出現，到11月末愈發活躍。自11月26日以來，已有超過20家房企發布了融資信息，其中既包括大型企業，又有中小房企。海外發債是最常用的手段。

    比如，11月29日早間，融創擬額外發行美元優先票據，并與2020年到期的4億美元8.625%優先票據合并組成單一系列。

    同日，陽光100擬發行1.7億美元于2021年到期的優先票據，年利率10.50%。

    此前的11月28日，弘陽地產宣布，擬發行于2020年12月3日到期的本金總額為1.8億美元的優先票據。這也是弘陽于今年7月登錄港交所以來的首次發債。

    國內融資方面，保利、龍湖、陽光城、華夏幸福等房企也于近期發行公司債，并獲得批復，凸顯出內地融資環境改善。此前，包括碧桂園、富力、恒大、金融街等在內的房企，都曾遭遇公司債被叫停的尷尬。

    房企為解決資金問題，可謂“各顯神通”。不僅國內、海外“兩條腿走路”，在具體方式上，債券、信托、銀行授信，乃至IPO等手段都有涉及。

    比如，自11月21日至24日，正榮、花樣年、泰禾、福晟等房企先后與興業信托、光大信托等機構簽署了總額高達500億元的戰略合作。此前兩天，正榮還與中山證券簽署戰略合作協議，雙方締結了200億元全方面的資本市場金融業務合作。

    IPO方面，今年成為房企扎堆奔赴港交所的年份，已有超過10家房地產企業和物業管理公司登陸港股。僅10月以來，就有大發、美的、恒達三家房企登陸港股，萬創國際也已向港交所提交了招股書。佳兆業物業則在11月26日正式掛牌，成為今年第四家赴港上市的物管企業。

    中原地產指出，不考慮IPO的因素，今年11月，房企公開融資的總額度已經超過1000億，為下半年以來的月度最高。

    值得注意的是，房企本輪融資的成本并不低，尤其是海外融資。10月31日，恒大宣布發行總額達18億美元的優先票據，其中的5年期票據利率高達13.75%，幾乎相當于去年同期融資成本的兩倍。弘陽地產發行的上市以來的首筆債券，年利率也達到13.5%。國內融資中，福晟等房企的公司債利率也接近8%。

    從單筆融資來看，盡管少數企業的融資成本可低至5%上下的水平，但在本輪融資潮中，民企和中小房企的平均成本普遍接近10%，兩位數的成本也十分常見。

    效果有待觀察

    對于很多企業來說，此輪融資潮可謂“雪中送炭”。今年以來，房地產調控力度持續，很多融資通道受限。從下半年開始，合肥、南京、廈門等熱點城市出現新房項目降價促銷的現象，且折扣力度不斷加大，凸顯出房企在資金方面的壓力。

    中信建投對A股上市房企的三季報分析指出，截至今年第三季度末，A股上市房企的平均凈負債率為113%，明顯高出去年年末102%的水平。經營性現金流凈額則由正轉負，短期償債壓力自2016年以來持續加大。

    11月初，陽光城集團執行副總裁吳建斌表示，這是他“有史以來遇到的融資環境最差的一年”。陽光城“幾乎把所有市場上能用的工具都用了，跟同行來比效果也不錯，但仍然沒有達到預期的目標”。

    雖然近期的融資規模有所提升，但資金成本的高企，有可能讓效果大打折扣。吳建斌表示，“有些房企在境外發債，融資成本高達13%，給市場傳遞的信息是負面的。這么一個行業，13%的利息，等于這個行業沒有生意可做了。”

    中信建投的統計顯示，今年前三季度，A股上市房企的平均凈利潤率為13%，與2017年持平，并高于過去三年（2014年至2016年）的水平。有房企人士向21世紀經濟報道表示，對于一家企業來說，保持13%的凈利潤率，通常意味著融資成本要降至7%以下。

    他認為，現有的融資成本，只能起到補充現金流的作用，很難真正解決企業的資金難題。

    此外，在此輪融資潮中，并非所有房企都是受益者。雖然一些中小房企已經借機完成融資，但和大型企業相比，其渠道還是明顯不足。某信托機構相關負責人近日向21世紀經濟報道表示，該機構的主要客戶就是“50強房企”。50強外的房企，即使財務指標健康，或有國資背景，也基本不予考慮。據了解，很多銀行早就實施了類似的原則。

    據悉，房地產行業龐大“底座”的大量非上市房企，更是長期游離在常規融資手段之外。浙江某小型房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，最近幾年來，公司基本都是依賴民間融資、集資等方式籌集資金，經常“吃了上頓沒下頓”。

    張大偉表示，對于資金需求量可觀的大中型房企來說，短暫的融資潮難以真正解決問題，小型房企面臨的壓力更是可想而知。隨著未來市場銷售轉冷，銷售端的資金來源減少，房企將對融資更加依賴。

    他還指出，這輪融資潮能在多大程度上緩解房企的資金壓力，目前還需觀察。一方面，行業的融資成本仍然處于比較高的水平，另一方面，融資窗口能開啟多久還是未知數。