還有21天，2018年度房企的銷售就要落下帷幕。

    今年房地產業(yè)的生態(tài)環(huán)境可用一個形容詞來概括：冰火兩重天。

    專業(yè)機構克而瑞發(fā)布的《2018年1月-11月中國房地產企業(yè)銷售TOP100》排行榜，就充分說明了上述情況。

    競爭分化

    數字矩陣中，房企的規(guī)模競爭已然在加劇。

    據克而瑞數據，2018年1月-11月期間，百強房企中TOP3龍頭房企門檻同比增長15.1%至5391.4億元，增幅較為平穩(wěn)；TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企門檻同比增幅分別為46.9%、42.9%、37.8%、36%、32.4%，增幅較為明顯。

    對于頭部房企銷售增幅排名的“靠后”，易居研究院分析師沈昕認為，對于碧桂園（8.35+0.00%）、萬科等銷售基數已然龐大的頭部房企來說，單純規(guī)模擴張的發(fā)展模式或已不是其首要課題，取而代之的是如何提高利潤、完善多元化布局和內部管理體系等問題。

    “如何找到新的發(fā)展渠道、路徑、方法，是萬科最大的問題。”早在9月，萬科集團董事長郁亮就曾一語道出基于其規(guī)模體量，公司發(fā)展訴求的轉變。

    頭部房企或腳步放慢，但第二、第三軍團并未松懈。

    從體量上看，同比增幅較快的TOP20房企已將銷售金額門檻從一年前的793.2億元提高至1133.6億元。在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，這也意味著千億規(guī)模房企陣容的擴充及其背后行業(yè)集中度的提升。

    “由于近期市場降溫，部分房企銷售業(yè)績增長很大程度上與降價促銷有關。”嚴躍進認為，一方面這對房企利潤率有所沖擊，另一方面，為達到以價換量的目的，不乏會有房企采用減配等方式，而這或將影響房企的品牌經營。

    千億軍團

    曾幾何時，千億是房企規(guī)模象征和實力的刻度，演變成“生命線”后，越來越多的房企奮力奔跑，因為更大的體量意味著更大的生存空間和輾轉騰挪的能力，于是關卡另一端的身影陡然增多，賽道也愈發(fā)擁擠。

    截至11月底，已有25家房企的銷售規(guī)模突破千億，隨著12月推盤速度的增加，還會有企業(yè)在最后一刻沖刺成功。易居集團CEO丁祖昱曾表示，今年破千億的房企預計達30家，目前來看，900億陣營的遠洋和800億陣營的藍光、雅居樂、祥生皆有可能。

    千億軍團擴充的速度遠超想象。2017年千億房企17家，如果今年達到30家，也意味著1年時間有近乎翻倍的數量在增加。時間軸拉長些，2015年這一刻度對應的是7家房企，2016年也只有12家房企越過千億，也就是說，三年間，千億軍團擴充了三倍之多，年復合增長率超過60%。

    土儲之道

    “大魚吃小蝦”的行業(yè)洗牌格局加速了中小型房企對于規(guī)模的訴求。事實上，不僅在融資方面，資源更向大房企傾斜，銷售規(guī)模的擴大也保障了房企自身回款的相對充裕性。

    根據克而瑞數據，2018年1月-11月，銷售TOP10房企新增貨值集中度接近六成，而前三十強房企幾乎包攬了七成土地，延續(xù)強者恒強的局面。

    此前一攬華夏幸福環(huán)京項目的“大地主”萬科，依舊是拿地榜單中的領跑者，不過其在11月的拿地方式或更傾向于二級市場并購，比如在11月以3.55億元和10.35億元的作價分別接下嘉凱城和海航旗下的地產項目。

    此外，據明源地產研究院數據，截至11月，保利發(fā)展、中海地產、華潤置地（26.10+0.38%）、綠地控股等擁有國資背景的大型房企拿地金額位居前列。單月來看，在被業(yè)內戲稱為北京土地市場“雙十一”的11月26日當日，13宗出讓地塊，有10宗被具有國資背景的企業(yè)，抑或是聯合體摘得。

    值得注意的是，雖上述房企拿地依舊保持積極，但在銷售終端降溫的情況下，多數房企拿地較為謹慎，銷售TOP100房企中近四成企業(yè)在11月未有新增土儲入賬，且整體來看，這些企業(yè)更多分布在TOP50之后。

    克爾瑞分析稱，雖“分毫未收”的房企名單中包括前50強如金茂、遠洋、首創(chuàng)、金輝等房企，但該類房企放緩投資節(jié)奏或與其中短期內自身土儲充足有關。而對于一些土儲結構單一、體量有限的中小型房企來說，長期投資收縮或將帶來缺乏規(guī)模增長動力等不利影響。

    歡喜悲愁

    在2017年行業(yè)繁榮景象的刺激下，百強房企中有近半數公開提出了業(yè)績目標。此后行情遇冷，銷售承壓，因此全年業(yè)績目標的完成情況一方面反應了企業(yè)對于市場走勢的預判能力，另一方面也體現了行情變化時房企自身的應對能力和運營能力。

    截至11月底，金科、世茂、陽光城、新城、寶龍、中海、九龍倉、奧園等已提前完成全年業(yè)績目標，招商蛇口、恒大、時代中國、保利置業(yè)等完成率均超過95%，距離全年目標僅一步之遙。

    有人一派向好，有人負重前行。

    數據顯示，有4家房企完成率不足八成，這也意味著目標實現難度加大。具體來看，首創(chuàng)置業(yè)（2.60+1.17%）75.7%，綠城中國（5.43+0.74%）74.3%，排名末端是華夏幸福和朗詩。

    華夏幸福前11個月累計銷售1270億元，占全年業(yè)績目標的60.5%。今年以來，華夏幸福遭遇了一系列風波：現金流困局、裁撤產業(yè)小鎮(zhèn)、裁員，隨著平安晉升二股東，華潤高管俞健的到來，外界對其未來的走向與發(fā)展高度關注。

    排名最末端的朗詩前11個月僅完成274.8億元的銷售，完成率不到六成。2017年業(yè)績發(fā)布會上，朗詩集團董事長田明將2018年業(yè)績目標設定為460億元，彼時田明預判，2018年下半年房地產市場的走勢會趨冷，對于朗詩這樣喜歡熊市的公司來說，會是一個并購的好時機。

    田明的預言僅應驗了一半，樓市確實變冷，但朗詩沒能“吃得消”，即便460億的目標不算高，朗詩要實現目標仍然吃力，除了前11個月59.7%的目標完成率墊底外，朗詩在資本市場的表現未有任何起色，即便半年來田明多次增持，依然難改“仙股”屬性，截至12月7日，朗詩收盤價為0.88港元，市值僅38.55億港元。

    這一年朗詩的關注度基本來自于田明的“嘴炮”，年初一句朗詩式的怒吼“我們受人尊敬嗎？”折射出朗詩規(guī)模日漸萎靡、逐漸邊緣化的尷尬。

    嚴躍進則直指朗詩要防范物業(yè)偏少帶來的風險。

    有朗詩內部員工對《國際金融報》記者表示，其認為朗詩存在感越來越弱主要源于缺乏核心競爭力，此前朗詩安身立命靠科技住宅的理念，如今扛起這一大旗的卻是金茂。“從產品端到銷售端沒有任何自己的優(yōu)勢。”上述員工如是表態(tài)。

    2018年只剩最后一月，可以預見的是，房企依然會加速奔跑。