四季度以來，隨著銷售增速下滑和償債高峰來臨，房企融資步伐不斷加快，但融資成本卻創近三年來新高。在此背景下，很多財務穩健的龍頭房企憑借低融資成本逆勢擴張，趁很多中小房企被迫放緩拿地速度降低負債之際攻城略地，市場分化進一步加劇。

    加快融資步伐

    “2018年四季度，房企最重要的工作就是融資。”中原地產首席分析師張大偉對中國證券報記者表示。

    同策研究院的研究數據顯示，10月，40家典型上市房企融資總額為392.65億元，為2018年以來首次單月跌破400億元大關，更是創下了2017年1月以來單月融資額的新低；11月，40家典型上市房企融資總額升至505.92億元，環比增長28.85%；12月，各大房企進一步加快了融資的步伐。

    一旦“觸底”便迅速“反彈”，在樓市寒冬中，融資市場的細微變化都牽動著房企的神經。“經過前幾年的快速擴張，很多房企現在都是高負債運營，而現在融資環境一直收得非常緊，又趕上房企銷售增速持續下滑，回款周期不斷延長，所以融資成了眼下各大房企最重要的事情。”某中小房企財務負責人告訴中國證券報記者。

    克而瑞地產研究中心發布的數據顯示，11月百強房企銷售金額達8953億元，同比增長24.5%，但同比增速較10月下降7.5個百分點。雖然11月百強房企銷售金額環比增長9%，結束了10月環比增速下滑局面，但民生證券指出，這主要源于年末房企項目大量入市，積極推盤，預計12月推盤速度將與11月持平，百強房企銷售金額環比增速仍然堪憂。

    不過，越是銷售放緩融資困難，很多房企擴張的動力越足，對融資的需求越大。“目前房地產行業的競爭模式仍然是規模競爭，在行業集中度迅速提升的背景下，規模靠前意味著融資能力更強，項目儲備越多。因此，盡管目前調控持續加碼，但第二梯隊的中型房企依然在加速拿地的過程中，融資需求依然很大。”張大偉表示。

    同時，償債高峰的到來也讓房企對于資金的渴求更加強烈。恒大研究院發布的研究報告顯示，2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，各年度規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。新城控股高級副總裁歐陽捷對中國證券報記者表示：“部分企業負債率過高，可能在遭遇市場不確定之時面臨失控風險。”

    融資成本攀升

    一方面是融資環境持續收緊，另一方面卻是融資需求不斷增加，這樣的結果導致房企的融資成本大幅攀升。克而瑞的統計數據顯示，11月房企發債融資的平均成本為8.54%，為2015年以來單月最高水平。前11個月房企平均融資成本達6.32%，超過2017年平均值。以恒大為例，其發行的18億美元債券中，5.9億規模的5年期債券利率高達13.75%。

    融資成本上升與房企被迫轉向海外融資有很大關系。數據顯示，11月，房企境外發債的融資總額達285.1億元，環比大幅增長419.3%，占總體發債融資總額的比重達52.2%。相對于境內發債，11月房企平均境外發債的融資成本高達11.47%，較前10月的6.45%大幅增長了5.02個百分點。

    “現在海外融資的比重大幅提升，但海外融資的成本明顯上漲，客觀上增加了房企融資的總成本，再疊加匯率的波動，很多房企的融資壓力是非常大的。但即便如此，由于融資需求很大，也要頂著高成本加快融資。”張大偉表示，2018年是房企近四年來資金壓力最大的一年，從趨勢上看，這種狀況在2019年仍將延續。

    值得注意的是，在融資成本上升的背景下，很多財務穩健的龍頭房企融資優勢進一步凸顯。以萬科為例，2017年公司凈負債率為8.8%，貨幣資金達1741.2億元。在今年3月的業績說明會上，萬科首席財務官孫嘉表示，受市場環境影響，近期融資成本略有增加，但仍維持在行業內較低水平。

    相對而言，國企在融資方面更加從容。某北京房地產國企負責人告訴中國證券報記者：“今年以來，無論是國資委還是控股股東都一直要求降低負債率，所以融資不是很緊迫，負債率在78%左右，融資成本在5.3%上下。融資渠道也較多，既有美元債、公司債、永續債，還有成本較低的保險融資。”

    市場格局分化

    融資能力和融資成本的分化，使大小房企在面臨眼下的市場狀況時心態迥異，“馬太效應”促使市場格局進一步分化。

    開源節流，減少拿地，成為各家房企降低負債率的常規手段。中原地產數據顯示，9-11月，25家房地產行業龍頭房企合計拿地金額分別為767億元、720億元、394億元，連續3個月低于1000億元，為近4年來首次出現。2018年之前，龍頭房企拿地金額每月都在1200億-2000億元。

    “截至目前，銷售額前30強的房企中，按權益計拿地金額比2017年全年減少的就有20家，其中下降30%以內、30%-50%、50%以上的分別有6家、6家、8家，大多數已走在降杠桿路上。”新城控股高級副總裁歐陽捷對中國證券報記者表示。

    一些財務穩健的龍頭房企卻從中看到了逆勢擴張的機會。今年以來，萬科一方面不斷強調6300億元銷售回款的目標，另一方面以低成本加快融資。僅第三季度，萬科合計拿地金額就達到458.7億元，相當于恒大、碧桂園、保利、融創四大房企拿地金額總和。

    同樣充滿野心的還有保利。數據顯示，截至上半年，保利新增有息負債796.13億元，綜合資金成本為4.86%。憑借這一優勢，2018年前三季度，保利累計新拓展項目108個，獲取總成本1636億元，拿地金額占銷售金額53.9%。憑此，2017年掉落到行業第五名的保利，今年很有希望重回前三。

    相較而言，很多資金緊張的中小房企則成為被大型房企收割的“韭菜”，被迫不斷退出市場。比如，10月9日，一直在進行戰略收縮的華夏幸福公告，將旗下涿州公司80%股權、裕景公司80%股權、裕達公司80%股權、廊坊公司80%股權及霸州公司65%股權，以32.34億元的價款出售給萬科。