今年以來，在中央“房住不炒”定位和因城施策、分類調控精神指導下，各地政策持續加碼，年內累計各項調控政策多達450余次，成為歷史上房地產調控最密集的一年。正是在這一從嚴調控的背景下，全國樓市經歷了從局部過熱到整體降溫的過程，市場預期出現了積極變化，房價、銷售、投資、地價等多項房地產指標均明顯降溫，調控取得了階段性成果。

    不過，在樓市深度調整期，特別是國內經濟下行壓力加大的背景下，有關樓市調控放松的傳聞也此起彼伏，明年調控政策和市場走向備受關注。對此，接受證券時報記者采訪的業內人士認為，從中央經濟工作會議的表述來看，房地產調控的政策思路沒有改變，再次強調“房住不炒”的定位，意味著抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續性和穩定性，與此同時，在因城施策、分類指導的調控策略指導下，將賦予地方政府更多的調控自主權，也把城市樓市穩定的主體責任真正落實到地方。

    業內人士還指出，當前樓市面臨行政調控弊端逐漸凸顯的問題，建議政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協同推進。

    市場：從局部過熱到整體降溫

    上半年，多地樓市調控政策不斷收緊，部分前期調控徹底或經歷多輪加碼的城市市場降溫明顯，但仍有部分城市出現過熱苗頭，“搶房大戰”不斷上演。如成都某樓盤數萬人搶購千套房，杭州某樓盤近3000人搶不到200套房，甚至還有98歲老奶奶參與搖號的現象，同時，也出現了部分開發商暗箱操作、收茶水費、炒賣房號、捆綁搭售等違規行為。因對房價上漲仍有預期，重慶、西安、武漢、南京等“搶人”的熱門二線城市以及丹東、粵港澳大灣區、海南等因政策預期帶來房價上漲預期的地區，房價漲幅比較大，投機炒作抬頭。國家統計局6月公布的5月70城房價數據環比漲幅仍進一步擴大，市場沒有出現明顯降溫，搖號搶房背后的市場亂象屢禁不止，調控壓力繼續增大。

    繼住建部在5月份約談了西安、?？凇⑷齺?、成都、太原等12個城市，重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出6大具體措施后，6月底住建部等七部門決定在30城聯合開展治理房地產市場亂象專項行動，嚴打投機炒房、穩定市場秩序。隨后，西安、杭州、長沙等地相繼出臺限購方面的“堵漏”措施，暫停了企業在限購區域購房，長沙也對此前人才落戶購房政策“打補丁”，要求不受購房限制的人才至少博士、正高職稱以上……數十個省市相繼采取行動，樓市調控進入“反炒房”新階段。

    市場預期真正開始轉變是在7月31日中央政治局會議強調下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲之后，從8月開始，全國多數地區市場觀望情緒增強，投資投機熱情下降，再加上8月17日住建部又約談了?？凇⑷齺啞熍_等5個城市，再次強調“房住不炒”，9月后市場形勢逆轉，進入下行通道。在龍頭房企萬科喊出“活下去”的口號后，更多房企市場預期發生改變，打折促銷及降價的項目開始增多，售樓處遭業主“維權”事件也不斷上演，個別樓盤遭到了打砸售樓處、拉橫幅“維權”、甚至要求退房等較為激烈的行為，市場“秋涼”感受明顯。與此同時，國務院關于貨幣化棚改政策的調整，對二三四線城市房地產熱起到了加速降溫的作用。10月底，新華社、人民日報等央媒集體發聲“調控不放松，不能半途而廢”，令部分開發商和住房投資者對于調控政策放松的預期落空。

    國家統計局12月公布的數據顯示，11月，全國商品房銷售面積連續3個月同比下跌，且降幅擴大，市場預期明顯轉變，消費者觀望情緒較濃；17個熱點城市二手房價環比下跌，這是最近4年來首次出現連續2個月超過10個熱點城市二手房價格下調，其中一線城市二手房價連續3個月環比下跌。與此同時，全國房地產開發投資累計同比增速降至全年最低值，全國300城市土地流拍數量創新高、土地平均溢價率創新低，多個指標均顯示全國房地產市場整體降溫。

    政策：從持續加碼到局部微調

    今年以來，房地產市場從局部過熱到整體降溫、回歸理性，是中央和地方政府對房地產市場持續保持高壓監管態勢、調控政策持續從嚴的效果體現。

    從3月兩會政府工作報告進一步強調“房住不炒”定位，繼續實行差別化調控，到7月中央政治局會議強調“下決心解決好房地產市場問題……堅決遏制房價上漲”，再到12月中央經濟工作會議再次強調“房住不炒”定位，堅持因城施策、分類指導，中央不斷明確和強化調控基調，彰顯調控決心，從政策、監管和輿論層面持續保持高壓態勢。住建部、銀保監會、發改委等多部門為把“房住不炒”落到實處，從加強市場監管、深化制度改革、強化金融監管、加快租賃市場建設等方面出臺政策部署樓市調控和長效機制建設。各地方政府因城施策，從需求端和供給端共同發力，落實房地產調控政策，限購、限貸、限價、限售等措施不僅在熱點城市全面升級，并且擴圍至三四線城市，與此同時，數十個城市開展治理房地產市場亂象專項行動，大力整頓規范房地產市場秩序，堅決遏制投機炒房，多個熱點城市開展租賃住房、利用集體建設用地建設租賃住房、共有產權住房試點，加大有效供給，不斷落實“穩地價、穩房價、穩預期”的主體責任。據中原地產研究中心統計，今年以來，全國各地出臺各種調控政策多達450余次，成為歷史上房地產調控政策最密集的年份。

    伴隨著房地產調控不斷深入，政策放松的傳聞也時有發生。從年初的蘭州“松綁”限購、合肥取消限價、成都借人才落戶政策“放松”調控、南京落戶“松綁”傳聞，到10月份出現“廣州放松限價”、“國務院規定半年內放開全部限購”的傳聞，再到12月出現的“發改委對房企融資松綁”傳聞，地方政府和國家部委每項與房地產有關的政策調整都能牽動市場敏感的神經，并被解讀為調控放松的信號。不過，這些“放松”傳聞均被相關部門及時澄清，并且住建部年內已經6次明確表態“堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持調控政策連續性穩定性”，多家央媒也在關鍵時刻集體發聲“調控不會半途而廢”、“房住不炒定位不動搖”，不斷穩定市場預期。

    11月房地產市場出現明顯降溫后，調控政策數量也較之前明顯減少，政策內容也基本都是規范房地產市場各種亂象，只有個別城市調控升級，政策環境基本平穩。然而，12月13日的中央政治局會議沒有提及房地產問題，這又被不少人解讀為明年樓市調控或將放松的信號。特別是12月18日和19日連續兩天時間，就有菏澤市取消限售政策、廣州市松綁商服類物業限購政策以及珠海金灣、斗門兩區降低限購條件的消息傳出，一石激起千層浪，再次引發了市場對調控政策放松的討論，菏澤取消限售甚至被部分業內人士解讀為打響了2018年樓市政策松綁的第一槍。不過，菏澤市住建局隨后緊急開會并對此次政策調整作出了情況說明，山東省住建廳也回應稱“山東省住建廳和國家調控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是‘一刀切’，各項政策還是由各地方城市根據自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。省住建廳不干涉各個地方住建部門的具體政策，有的政策需要報備，有的不需要報備。”而12月21日的中央經濟工作會議再次強調“堅持‘房住不炒’定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，再次明確了明年的樓市調控方向，進一步穩定了市場預期。

    展望：調控宗旨不變

    12月21日的中央經濟工作會議為明年房地產調控方向定了調，即“要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系”。盡管業內對于前半句的解讀基本一致，即對中央繼續堅持“房住不炒”定位的決心已經達成共識，但是對于后半句的解讀則出現了分歧，特別是“分類指導”中的“指導”兩個字，被部分業內人士解讀為，沒提“調控”兩字有風向標意義，意味著明年房地產調控不會加碼了，調控政策可能出現邊際轉向，會有更多城市政策松綁。

    不過，全國政協經濟委員會副主任楊偉民在第二天的“2018-2019中國經濟年會”上明確表示：“去年經濟工作會議對房地產表述是‘分類調控’，今年為‘分類指導’，兩者沒有多大差異，摳字眼說‘調控’改為‘指導’意味著放松調控是瞎解讀，房地產調控政策沒有變化。”

    對于明年的房地產政策走向，中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，由于樓市比較重要和敏感，為了更好地穩定預期，會議沒有對房地產目標做出比較明確的表述，但是相信確保樓市穩定是不用贅述和突出的目標。但是這段表示其實透視出更加積極的意義：第一，短期的政策沒有變，即在調控的思路上沒有改變，就是“房子是用來住的”即抑制投資投機，同時因城施策分類指導；第二，重點是長期性的制度建設，強調長效機制和基礎制度建設（市場體系和保障體系完善）；第三，進一步突出了地方政府的主體責任，這是住建部一直強調的，也是落地的重點。“當然，因城施策給了地方的權力，突出主體責任增加了地方的責任?？傮w在房地產方面，地方政府必需對樓市穩定負責、必需對保障負責，更必須對其行為負責。”他說。

    清華大學房地產研究所所長劉洪玉接受證券時報記者采訪時也認為，中央經濟工作會議中房地產的內容與過去的政策表述基本一致，但突出了“房住不炒”的定位，說明“房住不炒”的定位得到了社會各界的廣泛認同，并有望發展成為我國住房市場管理的長期目標；在中央和地方調控責任劃分方面，這次要求“夯實城市政府主體責任”，表明今后要在因城施策、分類指導的調控策略指導下，將賦予地方政府更多的調控自主權，同時也把城市房地產市場穩定的主體責任真正的落實到地方，以有效避免調控政策“一刀切”的現象。

    中國指數研究院常務副院長黃瑜進一步指出，2019年房地產市場整體的發展仍然要堅持房屋的居住屬性，抑制非理性的投資、投機需求的“主體性”政策仍然具有連續性和穩定性，同時，調控政策也將更注重保障剛需、置換等合理住房需求。在堅持“房住不炒”基本定位下，城市政府的主體責任明顯上升，當前各城之間所面臨的需求環境已發生了較大的變化，因此重點強調因城施策也有利于優化前期部分行政性調控方式，使整體的政策組合更加合理，從本質上來說更有利于市場平穩運行。

    “2019年調控的主體責任下放到各個城市，目前已有散點、自發的政策調整出現，主要是對前期限價、限售等行政干預手段的修正。”貝殼研究院院長楊現領說，如果經濟增長下滑的風險仍然增加，預計后期會有更多的城市調整房地產調控政策，如放松限購、調整房貸利率和首付比等。三四線城市政策松動可能先于一二線重點城市，行政性政策放松先于金融信貸政策。

    對于明年的市場走勢，倪鵬飛預計，總體上，小幅調整是大概率事件。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉向降溫通道，不會出現劇烈的波動。時間上，降溫中還有起伏和波動?？臻g上，城市分化可能再度凸顯。未來一年，一、二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，趨勢是增長主導。三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。

    黃瑜也認為，在當前政策穩定的前提下，2019年房價有望進一步趨穩，部分之前漲幅過大的城市房價將延續調整態勢，特別是熱點城市的二手房價會率先出現變化；而三四線城市房價上行動力也會明顯趨弱，部分無人口產業支撐的三四線城市更會進入下一輪的市場蹉跎期。

    政策建議：三策并舉協同推進

    不可否認，今年樓市調控取得的階段性成果與必要的行政調控手段密不可分，但是也要看到行政調控弊端逐漸凸顯的問題。“長期過度使用行政措施，行政調控產生大量意料不到的問題，導致市場亂象，加劇市場風險，使得行政調控作用在下降、市場調節機制無法發揮有效作用、扭曲了市場供求關系和導致房地產泡沫加劇。”倪鵬飛說。

    因此，對于明年的房地產調控政策建議，倪鵬飛認為，政府應當管好預期、完善調控和加快改革三策并舉協同推進。第一，穩定房地產市場預期，同時剔除預期泡沫。第二，完善房地產調控政策，防范樓市雙向劇烈波動。首先，需要妥善處理和應對宏觀問題挑戰，妥善處理經濟速度和質量的關系問題，處理好房地產與宏觀經濟的問題。其次，持續保持樓市調控政策的定力和韌性，將調控目標從抑制房價上漲調整為確保樓市穩定，堅守“只住不炒”和“因城施策”的調控思路不動搖，轉變調控手段由行政轉交市場，完善調控措施，將臨時性調控變成制度化和機制化調控。再次，前移和聚焦房地產市場監管的重心，將中央對住房市場監控擴展到地方政府調控預案環節，將中央對地方房地產市場監管的重點前移到土地市場，將房地產調控的重點進一步聚焦在金融機構。最后，做好防控樓市雙向劇烈波動預案。第三，下決心改革基礎制度，加速度建立長效機制。如房地產稅推出實行漸進方案，只對交易或過戶住房的家庭進行計提，并在一定起征點上征稅；探索以房地產稅和基礎設施未來收益作為未來還債資金流，發行市政債券，填補因土地財政退出留下的地方政府支出缺口；住房制度深化，重新確立商品性住房和保障性住房的比例關系，加快完善租售并舉制度等。

    黃瑜也認為，長期來看，要確保房屋的居住屬性，仍然需要加大力度推進房地產市場健康發展的長效機制的建設，2019年在住房、金融、土地、財稅、投資、立法等方面仍然會持續推進。