短短兩三年，開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)租公寓的圈地?cái)U(kuò)張已漸趨沉寂。

    2019年，朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等房企剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬(wàn)科、碧桂園、世聯(lián)行等也已暫緩旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

    2018年，長(zhǎng)租公寓問(wèn)題頻發(fā)，上海寓見(jiàn)、杭州鼎家多個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌爆雷，甲醛超標(biāo)、黑中介、捆綁借貸平臺(tái)等新聞接連曝出，負(fù)面纏身的長(zhǎng)期公寓陷入信任危機(jī)。

    2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑，融資環(huán)境的收緊，加之償債高峰的到來(lái)，都在進(jìn)一步壓縮長(zhǎng)租公寓的生存和盈利空間，此前多數(shù)靠主業(yè)補(bǔ)貼長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商們，也不得不收縮長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

    收縮之后的長(zhǎng)租公寓進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)期。未來(lái)，決定開(kāi)發(fā)商們租賃業(yè)務(wù)的根本，將是運(yùn)營(yíng)而非規(guī)模。

    開(kāi)發(fā)商斷舍離

    朗詩(shī)成為第一家公開(kāi)剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)商。

    5月14日，朗詩(shī)綠色集團(tuán)公告稱，將處于虧損階段的，包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的5項(xiàng)業(yè)務(wù)以9.81億元的代價(jià)剝離至控股公司朗詩(shī)集團(tuán)。

    公告解釋，集團(tuán)長(zhǎng)租公寓品牌“朗詩(shī)寓”作為創(chuàng)新類業(yè)務(wù)仍處于培育期，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年將繼續(xù)虧損，日后將產(chǎn)生持續(xù)資本開(kāi)支，剝離至控股股東朗詩(shī)集團(tuán)，可減少朗詩(shī)寓虧損對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響。

    據(jù)朗詩(shī)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2017年獲得1.5萬(wàn)間房源，分布在國(guó)內(nèi)主要一線二線城市；2018年達(dá)到了4萬(wàn)多間，而兩年間該業(yè)務(wù)合計(jì)使上市公司虧損2.34億元。

    6月初，有消息稱遠(yuǎn)洋計(jì)劃年內(nèi)剝離旗下長(zhǎng)租公寓品牌“邦舍”。截至目前，遠(yuǎn)洋未對(duì)此明確回應(yīng)。

    遠(yuǎn)洋對(duì)長(zhǎng)租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變，在2018年年報(bào)中便初露端倪，本次年報(bào)沒(méi)有再提及有關(guān)長(zhǎng)租公寓的計(jì)劃。在今年的業(yè)績(jī)會(huì)上，面對(duì)投資者的追問(wèn)，遠(yuǎn)洋董事局主席李明未正面回復(fù)，僅強(qiáng)調(diào)要關(guān)注主業(yè)。據(jù)接近遠(yuǎn)洋的人士透露，不排除遠(yuǎn)洋將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)出售。

    朗詩(shī)和遠(yuǎn)洋是開(kāi)發(fā)商中布局長(zhǎng)租公寓不算多的，在長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域雄心勃勃的萬(wàn)科，在跑馬圈地后，也對(duì)長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)有所“收斂”。

    2018年，萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)覆蓋了30個(gè)主要城市，累計(jì)獲取房間數(shù)超過(guò)16萬(wàn)間，當(dāng)前已形成青年公寓（“泊寓”）、家庭公寓、服務(wù)式公寓三類產(chǎn)品，為不同階段客戶提供長(zhǎng)期租住解決方案。

    早在2018年9月，萬(wàn)科深圳公司城中村改造暫緩?fù)七M(jìn)，暫停拓展萬(wàn)村計(jì)劃的新房源。

    2019年3月26日，在萬(wàn)科2018年度業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝表示，“萬(wàn)村計(jì)劃比我們一開(kāi)始想象的要復(fù)雜，涉及的利益相關(guān)方太多，我們會(huì)穩(wěn)妥推進(jìn)已經(jīng)獲取的項(xiàng)目，盡快使其成為可出租的狀態(tài)”。他坦言，長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在看起來(lái)要賺錢(qián)很難。

    類似地，碧桂園集團(tuán)上海區(qū)域總裁高斌曾表示，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域還處于前期業(yè)務(wù)培育的階段，他給團(tuán)隊(duì)的考核指標(biāo)是：不虧錢(qián)就是賺的。

    截至2018年7月底，碧桂園的長(zhǎng)租公寓超過(guò)3萬(wàn)間房，公司曾設(shè)想的“長(zhǎng)租城市”目前未實(shí)現(xiàn)。

    此外，世聯(lián)行打造的紅璞公寓經(jīng)歷4年發(fā)展，業(yè)務(wù)發(fā)展至北上廣深、成都、杭州、鄭州等30個(gè)城市，簽約量超100000間，上線運(yùn)營(yíng)超30000間。但由于公寓管理業(yè)務(wù)虧損增加，新增公寓的裝修改造等一次性投入成本分?jǐn)傇黾樱壳笆缆?lián)行對(duì)紅璞公寓的投入正在減少。

    “目前長(zhǎng)租公寓普遍進(jìn)入了發(fā)展瓶頸期”，深圳一名開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

    融資再收緊

    房企收縮長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的重要原因還在于，租賃融資不像2017年那么容易了，房地產(chǎn)行業(yè)整體的融資也在收緊。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，長(zhǎng)租公寓很難盈利，原因在于房?jī)r(jià)、地價(jià)、融資成本都偏高，租金收入則偏低，這一矛盾在短期內(nèi)很難解決。

    第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人助理董事李想也指出，長(zhǎng)租業(yè)務(wù)融資利率基本在5%以上，而長(zhǎng)租公寓的回報(bào)率僅為1%-3%，一線城市普遍低于2%。

    由此，長(zhǎng)租公寓必須得到金融和資本的支持，才能持續(xù)發(fā)展。

    2017年曾是長(zhǎng)租公寓和金融資本的蜜月期。當(dāng)年，不僅保利發(fā)行了首單租賃住房類REITs，建行等銀行也支持開(kāi)發(fā)商租賃業(yè)務(wù)。

    但到了2018年下半年，這一盛景不再。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2018年多家房企的租賃融資被叫停。包括合生創(chuàng)展100億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、富力60億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券、中駿40億元私募公司債券等。

    數(shù)據(jù)顯示，僅在2018年四季度，超7家企業(yè)的租賃專項(xiàng)債券被叫停，總規(guī)模超200億元。今年3-5月，房企曾迎來(lái)一個(gè)融資窗口期，但即便如此，能夠獲得租賃融資的也不多。僅有萬(wàn)科等租賃融資獲批。

    進(jìn)入5月份，監(jiān)管層突然收緊了房地產(chǎn)的整體融資。5月17日晚間，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號(hào)文》（簡(jiǎn)稱“23號(hào)文”）精準(zhǔn)狙擊房地產(chǎn)信托和其他非標(biāo)融資；6月初，市場(chǎng)傳言部分房企公開(kāi)市場(chǎng)融資受限，包括債券及ABS產(chǎn)品；隨后在陸家嘴論壇上，監(jiān)管層又直指房地產(chǎn)金融化的風(fēng)險(xiǎn)。

    “開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租，一般都是靠開(kāi)發(fā)主業(yè)支持，或者融資支持，現(xiàn)在融資困難了。租賃類的證券化產(chǎn)品發(fā)行也不容易。”前述開(kāi)發(fā)商說(shuō)。

    不過(guò)，也不是所有的開(kāi)發(fā)商都收縮長(zhǎng)租業(yè)務(wù)，還有不少公司逆勢(shì)擴(kuò)張，金融資本也看好這一領(lǐng)域。

    比如4月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)與旭輝集團(tuán)首個(gè)長(zhǎng)租公寓合作項(xiàng)目簽訂協(xié)議，未來(lái)三年內(nèi)，雙方將共同在北上廣深及多個(gè)強(qiáng)二線城市布局長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

    這只是平安不動(dòng)產(chǎn)涉足長(zhǎng)租公寓的一個(gè)案例。未來(lái)十年內(nèi)，平安不動(dòng)產(chǎn)計(jì)劃發(fā)展200萬(wàn)間、總面積約8000萬(wàn)平方米的長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租公寓總資產(chǎn)管理規(guī)模將達(dá)到2000億元。

    無(wú)論如何，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。前述開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓已經(jīng)過(guò)了跑馬圈地的規(guī)模擴(kuò)張時(shí)期，接下來(lái)拼的是運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，提升出租率和坪效才是根本。