■本報見習記者 劉偉杰

    7月12日，國家發改委發布《關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》。《通知》明確指出，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，這表明房企的外債發行融資渠道將被進一步收緊。眾所周知，由于房地產企業具有高杠桿運作、投資規模大、運營周期長的特點，因此房企的融資能力才是其核心競爭力，而主要融資方式，包括銀行貸款、債權融資、股權融資、結構化融資、非標融資、其他資金等方式。

    “國有地產企業主要以銀行信貸融資為主，民營地產企業融資方式較為多元化。”華泰證券固定收益首席分析師張繼強表示，在國有地產企業中，除規模較小、商業地產較多的企業外，整體以銀行信貸融資為主，企業的融資成本相對較低、再融資的難度較小；而民營企業的融資方式比較多元化，由于企業信用資質的差異，導致民營企業通過單一渠道實現融資的可能性較小，銀行貸款、境內債券、境外債券、非標為適用于不同民營企業的融資渠道。

    對于銀行信貸融資，張繼強表示，目前銀行貸款占全國房地產開發資金來源10%以上。銀行貸款主要包括房地產開發貸款、并購貸款及拆遷貸款三種，房地產開發貸款用于房地產的建設，房屋銷售回款是開發貸的還款來源。

    另外，境內債券融資和境外債券融資也是房地產重要的融資渠道之一。張繼強分析稱，對于境內發債，由于公開市場債券缺乏抵押品擔保，投資者對于地產企業的信用資質要求較高，不同資質房企之間的融資成本差異較大。2015年，隨著房地產企業陸續被允許在銀行間市場發行債券，地產債發行量實現翻番；2016年10月，隨著上交所、深交所發布《關于實行房地產、產能過剩行業公司債券分類監管的函》，嚴格控制公司債發行及發行資金用途，地產債發行規模銳減。

    張繼強還表示，境外債券目前發行的境外債是以美元債為主。隨著2015年境內企業海外發債由審批制轉為備案制，房地產企業在境外融資規模出現顯著增加；2018年在國內金融嚴監管，規范表外融資的背景下，也隨著中資美元債市場的發展，房地產企業加大海外融資規模。

    “從這兩年房企資金到位情況看，房屋銷售帶來的資金回籠大概占所有資金的30%，而貸款本身大概占據30%，剩下的則是自籌和外部融資，而債券融資比重或在10%左右的水平，其他私募資金的占比會低于10%。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    嚴躍進認為，防范金融風險、積極去杠桿和查處違規資金，是當前融資環境收緊的一個很重要導向，而融資政策收緊，尤其是融資額度減少，自然會增加房企的融資成本。另外，從資金錯配等角度看，債券融資往往容易形成“發新債償舊債”的模式，后續若是存在此類期限上的不對等，那么適當增加更長周期的融資也是有必要的。

    值得一提的是，2019年上半年房地產債券到期僅達513億元，而下半年將達到2306億元。中信建投證券研究發展部宏觀固收首席分析師黃文濤表示，房地產債券到期壓力，總體將延后至2021年。根據年度數據顯示，存量房地產債券到期高峰在2021年，達到7158億元，而半年償付高峰在2021年下半年，達到3622億元。不過，存量房地產債到期壓力在2025年以后大幅減弱。

    展望未來，嚴躍進表示，由于信托融資和公司債目前是已經有所收緊，而股權融資等相對而言管控會少一點，因此，后續房地產企業在債權融資方面會相對保守一些，而股權融資比例會有所增加。