日前，央行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會強調，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。專家表示，房企融資渠道全面收緊，加上下半年將迎來房企債券到期高峰，房企再融資能力將面臨考驗。未來銷售回款將是資金來源的一個主要方面，房企可能更加重視周轉率，加速去庫存。

    □本報記者王舒嫄

    防范違規資金進入房地產

    談及此次央行座談會，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，考慮到后續金融環境可能會有改善，此次會議相當于提前打預防針，防范各類違規資金進入房地產市場。

    嚴躍進表示，本次會議明確了房貸政策的連續性和穩定性，也肯定了個人房貸適度增長的模式。后續政策層面和放貸層面不希望出現大起大落，將以穩定為導向。同時，強化對消費貸、理財資金等方面的管控。雖然表面上部分銀行貸款額度較為緊張，但不排除實際過程中仍存在違規資金通過各種渠道流入房地產市場。此外，明確提出對高杠桿經營房企的管控，尤其是對有息負債規模和資產負債率等數據的管控。預計下半年部分房企在發債等方面會比較節制，同時也會積極進行債務的清償，以降低資金壓力。

    在信貸方面，中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任尹中立認為，后續銀行料減少房地產行業貸款占新增貸款的比例，包括開發貸款和按揭貸款。為了實現這個目標，預計會采取規模及比例控制措施，甚至提高房地產貸款的利率。

    交通銀行（03328）首席經濟學家連平指出，目前房地產在金融資源中占比較高，主要是居民在房地產方面的融資比例快速上升，未來可能會采取比較謹慎的監管方式。“但對于良性的、合理的需求，比如剛需，改善性的住房需求，銀行給予支持是合理的。”

    房企償債高峰將至

    近期房企融資政策不斷規范，除銀行貸款外，5月份以來，監管部門對非標、美元債、ABS等融資渠道逐一進行規范，抑制違規融資的行為。

    今年下半年將迎來一波房企債務高峰，特別是境內地產債紛紛到期。據華泰證券研報統計，2019年8-12月，地產債總計到期量達2106億元，其中8-10月地產債單月到期金額較大，房企再融資能力將面臨考驗。

    在美元債方面，整體到期壓力不大。野村證券首席經濟學家陸挺表示，今年下半年房地產企業海外美元債到期規模會從上半年的210億美元下降到111億美元。從今年三季度到2020年四季度，房地產企業平均每個季度海外美元債到期規模為84億美元。

    在融資渠道收緊的背景下，房企前期不同的融資渠道會導致受到的影響程度不同。華泰證券研報表示，融資行為的規范將導致房企融資能力分化加劇，前期對于非標、美元債、ABS融資的依賴度高的房企面臨的沖擊更大，此時企業的內生現金流和在手資源變得尤為重要。

    加快銷售回款

    7月，粵泰股份、新城控股、泰禾等多家房企發布公告出售現有項目套現以緩解當前公司流動性面臨的困難。多位專家認為，多路徑開拓融資渠道是下半年房企的重要任務。

    某信托公司房地產金融部門負責人表示，房企要根據國家宏觀政策，適時調整企業經營策略，可以采取合作開發、轉讓項目股權等方式應對發展困境。嚴躍進預計，未來房企在債權融資方面會相對保守，那些不增加債務壓力、更偏股權方面的融資行為相對會增多。

    華泰證券研報指出，自有資金是企業償債的基礎保障，現金較為充裕的房企資金周轉壓力相對更小。提高內生性造血能力，加快銷售回款是債務滾動的關鍵，特別是對于融資能力較差的房企。

    在刺激銷售加速回款方面，嚴躍進表示，房企需要強化降價促銷策略。此外，還可以通過積極與分銷渠道加強聯系，提高傭金比例，實現項目客源的快速聚集。在內部繼續加大考核，尤其是設定更明確的銷售指標，也需要建立更科學的去庫存策略。