昨日，按照央行的設定時間，全國個人房貸利率正式“換錨”，即新發放房貸在最新公布的貸款市場報價利率（LPR）定價基準加點形成。

    證券時報記者調查發現，昨日全國各地在房貸新政之下普遍進行切換，整體保持平穩，略有微弱漲幅。上海情況較為特殊，與此前預期存在落差，首套房貸利率在LPR基礎上還減少了20個基點（BP），二套房貸利率與預期一致。

    據記者了解，上海房貸利率與預期相差較大，主要是因為個人房貸利率對市場供求影響較大，也是LPR定價改革的重要組成部分，但不能因LPR定價基準改革而影響房地產市場的穩定均衡。

    此前，上海首套房貸最低按照貸款基準利率打九五折即約4.6%，若按照最新不低于LPR則意味著要加20個基點，對市場影響較大，因此，根據上海房地產市場總體“量穩價穩”的態勢，保持了與此前利率相差不大的利率政策。

    上海首套房貸利率

    仍在LPR基準之下

    早在今年8月底，央行就宣布，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。不過，一直以來作為全國房貸利率“洼地”的上海，首套房貸利率并沒有如外界預期的大幅上漲到最新LPR的4.85%。

    昨日，證券時報記者從接近央行人士處獲得證實，當前，上海執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60基點。

    該人士同時強調，“此次定價機制改革后，上海個人住房貸款利率與改革前相比保持基本穩定，是基于‘一城一策，因城施策’的調控原則，以及當前上海房地產市場總體呈現‘量穩價穩’的總體態勢。同時，也是更好地落實‘確保定價基準平穩有序轉換，保持個人房貸利率水平基本穩定’的改革要求。”

    按上述政策，在上海購入首套房的最低利率略有下降，上海市浦東一名資深房產中介從業人士告訴記者，“按不低于相應期限LPR減20個基點，即4.65%，而原來上海首套房貸利率是按基準利率打九五折——利率是4.655%，相比之下略有下浮；二套房貸利率在5.45%~5.5%，比之前二套房利率5.39%略高。”

    記者從上海地區的國有大行和股份行了解到，部分銀行10月8日起已按新政要求作出相應調整。工商銀行上海分行相關人士稱，“按央行政策執行。”浦發銀行房貸業務人士介紹，“存量房貸客戶利率按原來的不變，但購房者10月8日及之后在上海地區購房則按新政策執行，具體利率水平現在還在調整，還沒有定下來”。

    多個城市房貸利率微漲

    據記者了解，實施房貸新政后，按照利率穩定導向，一線、二線、三線城市中，首套房整體利率變化不大，只有微小變動，相對于首套房，二套房利率變動稍微大一些。

    其中，招行深圳分行成為深圳地區首家切換LPR的商業銀行，先于央行公告的房貸業務統一切換時間10月8日，提前1個月開始執行。

    具體措施為，以8月20日公布的LPR為基準，首套住房加30個基點、二套住房加60個基點形成個人住房貸款利率，即首套房貸利率為5.15%、二套房貸利率為5.45%，較此前利率分別升高5個BP和60個BP。

    而一線其他城市——北京和廣州也分別上調了房貸利率相應基點，北京地區新的個人住房貸款定價基準為：首套住房貸款利率和二套房利率分別為5.4%和5.9%。而廣州新的個人住房貸款定價基準為：首套房利率和二套房利率分別為5.41%和5.64%。

    “從測算統計也可以看出，最新一期LPR利率的調整，并不會對按揭貸款的成本產生實質性的影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續利率自我調整的空間會更大，”上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進表示。

    他還認為，從近期房貸市場的政策面看，“房住不炒”是重要的指導思想，這也決定了房貸政策短期內不會放松。但后續隨著金融環境進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率將有進一步下調的可能。

    為了做好房貸利率“換錨”工作，銀行要做哪些工作呢？招行深圳分行人士透露，為保障新的個人房貸利率切換順利落地，招行深圳分行第一時間組織客戶經理培訓，將LPR利率切換的背景、意義及操作要點及時傳達到一線，并對中介渠道、開發商等合作方進行二次培訓，在市場上形成LPR切換的整體預期。

    針對業務切換過程中可能出現的各種客戶疑問，深圳分行根據本地實際情況擬定通俗易懂的解釋話術，打消客戶疑慮，為業務的順利切換做了良好鋪墊。同時，招行深圳分行與同業保持密切聯系，形成房貸業務LPR加點自律公約，防范因LPR切換造成的房貸定價波動。