■本報記者 杜雨萌

    作為歷年來的樓市銷售黃金期，今年房地產市場在“金九”月份平淡收場后，又于“銀十”月份迎來了新的房貸利率調整規定。根據央行此前發布的公告顯示，10月8日起，新發放的商業性個人住房貸款利率，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

    58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時分析稱，個人住房貸款利率雖然采用了新的定價機制，但實際上，該政策本身對于購房者的影響相對有限。不過，受政策執行力度即LPR加基點幅度以及各城市的樓市調控政策等多方面因素影響，短期來看，仍會對房地產市場帶來一定的影響，如購房者對未來市場預期的變化等。

    房貸成本影響有限

    根據最新規定，在定價基準轉換后，全國范圍內新發放的首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（1個基點為0.01%）。而此前，銀行在發放個人住房貸款時，主要是參照貸款基準利率而進行上下浮動。

    諸葛找房副總裁苑承建在接受《證券日報》記者采訪時坦言，在新的房貸利率定價機制下，利率調整無疑更加靈活，但從實際情況來看，此次調整對購房者實際購房成本即使有增加，也會非常有限。

    以9月20日央行發布的LPR報價利率來看，1年期為4.2%，5年期為4.85%。如果僅從房地產角度來說，5年期LPR報價利率似乎更能反映按揭貸款利率。

    對此，記者手動算了一筆賬。以北京為例，在新規實施前，北京首套房貸的主流利率為基準利率4.90%上浮10%，即5.39%；二套房貸款利率為基準利率上浮20%，即5.88%。此次新規實施后，北京首套房貸利率以央行9月20日公布的五年期LPR4.85%水平計算，調整后的首套房貸利率為5.4%，二套為5.9%，較此前分別高了0.01%和0.02%，變化幅度較小。

    再從貸款成本上看，對于貸款方式選擇等額本息、貸款年限為25年的100萬元首套房貸金額來看，新規實施前，購房者每月的還款金額約6075元，新規實施后，每月還款金額約6081元，也就是說，每月僅增加購房成本6元。即使是對于二套房來說，按照上述方法計算，每月多增加的還貸金額也僅僅是約12元。

    上海易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，從測算結果中可以看出，9月20日公布的LPR利率調整，并不會對購房者按揭貸款的成本產生較大的實質性影響，更多的影響還是體現為貸款定價方式的調整，即后續房貸利率自我調整空間的增大。

    “整體上看，監管層制定LPR報價利率，更多的希望在不進行全面降息的背景下，針對房地產行業還是能夠起到穩定以及平穩預期的效果。”合碩機構首席分析師郭毅對《證券日報》記者如是說。

    嚴控房地產金融風險

    無論是10月8日個人房貸采用新的LPR報價利率，還是今年以來央行、銀保監會頻繁強調的合理控制房地產貸款投放，無一不透露出監管部門對于房地產金融風險把控力度的加強。

    具體來看，自今年5月17日銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規范房地產信托業務以來，監管層對于房地產行業的調控力度進一步增強；而在7月30日召開的中共中央政治局會議強調，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”后，在調控角度上也更加著力于房企融資端。

    據中原地產研究中心不完全統計，2019年以來，監管層累計發布的政策或講話中，超過25次涉及“注意防范房地產金融風險”。

    在川財證券研究所所長陳靂看來，雖然9月份以來，央行貨幣政策趨于寬松，但從現階段來看，貨幣政策寬松主要是為了支持實體經濟領域，預計今年四季度對房地產行業的刺激仍然相對有限。

    結合目前與房地產市場相關的一些數據上看，今年銷售市場和土地市場熱度整體均有所回落。

    來自國家統計局的數據顯示，今年1月份至8月份，商品房銷售面積為101849萬平方米，同比下降0.6%，要注意的是，2019年以來商品房銷售面積增速一直處于負增長態勢；房地產開發企業土地購置面積12236萬平方米，同比下降25.6%；房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個百分點至8.9%。

    “考慮到部分房企在第四季度的推盤速度可能會略為加快，但結合目前房地產市場調控政策仍然持續的大環境，預計今年四季度房地產銷售市場出現過熱現象的可能性較低。”陳靂表示。