新冠肺炎疫情重災區在湖北，重倉湖北尤其是武漢的房企深受其害。疫情對房企經營短期的沖擊貫穿于拿地、施工、營銷等全程，最終傳導至現金流端。高杠桿、高周轉的房企備受煎熬。

    對于碧桂園、中國恒大等龍頭房企，本輪疫情的短期沖擊尚不足傷筋動骨。但對于福星惠譽、恒泰天縱等湖北本土房企，或是一場存亡考驗。低速動比率、高資產負債率，本就缺錢的房企面對此次資金鏈挑戰，處境堪憂，部分房企的短債危機或一觸即發。

    參考歷史的經濟政策邏輯，對沖2020年的GDP下行壓力，政府大概率將在年內松動樓市調控政策，龍頭房企有望因禍得福。在樓市寬松的樂觀估計下，TOP20房企的業績波動很大程度上有望被調控政策燙平。然而，眼下備受煎熬的“高杠桿”經營房企是否受益，取決于其是否能活過2020年第一季度。

    事實證明，加杠桿經營的模式非常脆弱，甚至不堪一擊。2020年突如其來的新冠肺炎疫情勢必擊倒一眾激進擴張的房企。苦不堪言的中小房企、春風得意的巨型龍頭，房地產行業“大魚吃小魚”有望加速上演，并購進一步加劇。新冠肺炎疫情，或成為房地產行業洗牌變革的分水嶺、助推器。

    越來越多的新冠肺炎（NCP）感染患者重獲康復，疫情前線傳來的消息令人振奮！2020年2月16日的實時數據顯示，全國疫情治愈人數達到9651人。武漢雷神山醫院院長王行環表示，新冠肺炎疫情的真正拐點已經到來。

    疫情正在好轉，但房企的苦日子還遠著。根據阻擊疫情的要求，全國房企于1月下旬先后停工停售，進入全民戰“疫”狀態。經營的停擺，對各家房企的沖擊不言而喻。2月日，春節后A股開盤首周，醫藥、計算機及傳媒等板塊經歷劇烈震蕩之后翻紅，收獲4%以上的漲幅，而地產板塊的跌幅則達到-7.45%，成為所有行業中跌幅最大板塊。

    本次新冠肺炎疫情，哪些房企最受傷呢？疫情將如何影響房企2020年的經營呢？對房地產行業產生什么影響？

    01

    停擺的房企：減租、停工、捐資

    從2019年12月8日首例新冠肺炎案例爆出到疫情爆發，期間僅40天左右。疫情形勢的嚴峻、疫情蔓延的速度之快出乎普通人的意料。1月23日武漢率先宣布“封城”之后，湖北除神農架之外的16市相繼“封城”，全國21個省市啟動一級響應。根據阻擊新冠肺炎疫情的要求，全國房企停工停售，樓市迅速“冰封”。

    減租浪潮

    由于要求“封城”、“宅家隔離”，全國街頭及市場門可羅雀，各地商城購物中心宣布關停，商戶客流及銷售額銳減。

    為緩解商戶壓力，不少商業地產、物業公司、行業協會及地方政府等宣布為租戶減免租金。全國包括深圳、重慶、廣州、長沙、石家莊、合肥等地的房地產相關協會倡議房東減免租金。1月30日，廣州市房地產租賃協會發文建議業主2月實行免租，3月1日-4月30日租金減半兩個月。1月31日，重慶市國土資源房屋評估和經紀協會呼吁業主，2月份對遭受巨大影響的住房租賃行業經營者、房地產經紀機構等適當減免租金。同日，長沙市房地產中介協會建議2月免租，3月份租金減半。

    深圳、北京、上海、青島、蘇州、寧波等各地政府已明文鼓勵商務樓宇、商場、市場運營對中小微租戶適度減免租金或給予租賃補貼。據不完全統計，截至2020年2月16日，全國超過126家房地產企業宣布減免租金，超過600家商場發布了特殊時期的租金減免政策。其中涉及的上市房企包括：龍湖集團（00960.HK）、融創商置、印力集團、金茂商業、合景泰富（01813.HK）等。

    自1月26日以來，深圳市已明文宣布減免租的房企超過20家以上，涉及房企包括龍光地產（03380.HK）、星河置業、卓越商業等（表1）。2月5日，深圳市屬國企對在全國范圍內自有的科技園區、工業園區里非機關事業單位、非國有企業租戶減免2個月（2020年2月1日—3月31日）租金；同時，加快減免深圳市屬國企在全國范圍內其他自有物業非機關事業單位、非國有企業租戶的租金、管理費、停車費等。該項政策減免金額約9億元。

    深圳市下屬的10個行政區也陸續發布了不同形式的減免租金政策。在福田區，區政府、區屬國有企業物業對符合條件租戶2020年1月份減租金50%、2月份租金全免，3月份減租金50%。鼓勵區內15家股份合作公司對租戶減免租金，對為符合條件的企業減免租金的，在2020年股份合作公司支持政策中依照減租規模予以專項支持。鼓勵支持商業街區、園區、綜合體業主減免租金，對為符合條件的企業減免租金的，在2020年產業資金政策中依照減租規模予以專項支持。

    房企免租本質是互救企業、抱團取暖。總體來看，各家房企減免租金規定各異。

    有的房企免租金額巨大。如，紅星美凱龍（01528.HK）免租規模超過5億元。1月28日，萬達商管宣布對全國各地所有萬達廣場商戶的免租政策，涉及資金30-40億元。王健林“免租”在網絡上好評如潮，被認為是抗擊疫情的“慈善義舉”。

    有些房企免租時間較長。龍湖集團宣布從2020年1月25日至2020年3月31日期間租金費用減半，期限長達65天。湖北省宗雅地產及恩施州九尊地產公告，免除公司旗下所有商業全體商戶2月1日至3月31日，共60天商鋪租金。

    粗略估計，房企對商業物業的減租規模超過了100億元。

    停工停售

    新冠肺炎疫情發酵，全國各地的房企從拿地、投資、銷售、營銷還是推盤幾乎都處于“停擺”狀態。1月25日，福州和成都兩個城市已要求“房地產開發企業一律不得對外開放商品房售樓部”。次日晚間，中國房地產業協會提出“暫停售樓處銷售活動”。此后，湖北、浙江、江西等省份相繼要求暫停開放商品房售樓處。據不完全統計，全國先后至少有60余個城市明確發文暫停開放售樓處。

    在政府并未明確發文之時，已有多家房企主動選擇暫時關閉售樓處，包括碧桂園（02007.HK）、星河地產、金科股份、越秀地產（0123.HK）、敏捷控股（00186.HK）等。

    由于地方政府陸續切斷了人員流動渠道，各地建筑工人暫時無法返回工地，加之返鄉也要“隔離”，房企紛紛推遲了開工日期。據統計，中國恒大（03333.HK）、碧桂園、濱江集團、遠洋地產等在內的房企均延長春節假期。

    從時間上看，多數房企的開工日期暫定為2月10日，比正常的節后開工延遲10天左右。其中，中國恒大春節假期延長至2月16日，2月17日正式復工。“恒大人從來沒放過那么長的假。恒大全國1246個地產項目2月20日前不開工、1040個售樓處不開業”。

    目前，土地交易也暫停了，多數城市的公共資源交易平臺服務系統暫停所有已進場項目交易活動及新項目進場登記工作，恢復時間尚不確定。據統計，北京、上海、廣州、深圳、重慶、長沙、溫州和湖北的13個城市已明確暫停土地交易時間及復工時間（表2）。

    部分房企，如碧桂園、保利發展（600048）、華夏幸福、旭輝控股（00884.HK）、泰禾集團等紛紛推出線上售樓處。所謂的“線上售樓”，主要定位于房源展示和咨詢功能。線上售樓亦是不得已的應急措施，帶來的成交非常有限，全國樓市春節后幾近零成交。

    據2月16日恒大集團發布的網上銷售數據，恒大近3日內的網上認購為4.75萬套，涉及恒大全國600多樓盤，最多的樓盤被認購了870套，總價值達到580億元。網上認購的實際轉化率，則有待于進一步觀察。

    主動捐資

    面對疫情蔓延，房企們當仁不讓以不同形式伸出援手、共克時艱。1月23日，融創中國（01918.HK）率先捐資1000萬元幫助武漢抗擊新冠肺炎疫情。次日，恒大集團宣布捐贈2億元為武漢“加油”，創下行業最高捐資紀錄。據《地產銳觀察》的統計資料，截至2月8日，全國有超過196家房企捐款逾25億元、其他物資。

    房企的闊氣出手贏得國人的點贊和尊重，也給外界留下“年景尚可”的印象。而事實上，覆巢之下未有完卵。新冠肺炎疫情下，房企自身也麻煩不斷，“苦日子”剛剛開始。

    02

    哪些房企最受傷？

    房企大佬許家印曾說，“越是市場不好的時候，越能展現房企的功底”。突如其來的新冠肺炎疫情，對房企堪稱極限生存能力的考驗。

    從疫情發展情況看，雖然感染者遍及全國，但重災區在湖北（尤其是武漢），重倉湖北尤其是武漢的房企深受其害。從房地產行業的管理鏈條看，疫情對房企經營短期的壓力貫穿于拿地、施工、營銷等全程，最終傳導至現金流端。因此，高杠桿、高周轉的房企必然備受煎熬。

    重倉湖北及武漢的房企

    湖北的全國龍頭房企扎堆，尤其是作為九省通衢的武漢成為兵家必爭之地，超過60家百強房企進駐武漢三鎮。樂居網數據顯示，2019年武漢全年土地出讓金1728億元，同比大幅上漲34.8%，創下歷史新高，位居全國城市第五，在二線城市中僅次于杭州、蘇州兩市。

    萬科A、中國恒大、碧桂園、金地集團等老牌房企早在2009年以前即已入駐武漢。近年以來，融信中國（03301.HK）、中梁控股（02772.HK）等后起之秀房企相繼進入湖北市場。而湖北本土房企逐步向武漢郊區、武漢周邊及湖北其他城市下沉。

    經過2018年“史上最嚴”調控之后，融創中國、華夏幸福、金融街等房企2019年大手筆在武漢拿地補倉。2019年，融創中國耗資超234.4億元在武漢拿下逾10塊地。華夏幸福以116億元拿下兩宗地。美的置業（03990.HK）在武漢和湖北的擴張相當生猛，2019年拿地39.79億元，拿地均價高達7291元/平方米，位于所有房企之首。中國恒大、中梁控股等均在湖北鄂州、隨州、黃岡等四五線城市展開布局。

    數據顯示（表3），在武漢土地儲備多的是TOP20房企及吉利、東風等產業龍頭。融創中國是在武漢土地儲備最多的房企，其土儲約為華夏幸福、萬科A、綠地控股的2倍，難怪孫宏斌將武漢視作“糧倉地”。

    湖北本土房企，包括華生地產、恒泰天縱等在武漢的土地儲備也相當充足。樂居中國數據顯示，2019年，前述兩家地產公司分別耗資63.5億元、26.36億元拿地，位居年內武漢民企業拿地排行榜前10。

    2019年的銷售數據顯示（表4），全國性房企在湖北的銷售額占其總銷售額的5%左右，占比最低的融創中國為1.7%，金地集團最高為5.53%。

    以銷售額計算，在湖北市場，則是碧桂園、中國恒大兩家最高，分別達到340億元和278.9億元。前述兩大房企在湖北的銷售額，約有1/3來自武漢市，其他則布局在湖北的二三線城鄉結合地帶。

    在武漢市場，萬科銷售體量最大，萬科、龍湖集團、金地集團、旭輝控股等房企的湖北市場均以武漢為主。

    奧山控股、福星惠譽、恒泰天縱等湖北本土房企的銷售規模相對不大，但其在湖北市場的銷售比重非常高，如恒泰天縱在湖北的銷售占全國銷售額之比高達99.82%。

    新冠肺炎疫情爆發后，昔日的兵家必爭之地成了燙手山芋。綜合土儲及銷售數據來看，由于在湖北及武漢布局的房企眾多，疫情短期內的影響必然是廣泛的。

    根據TOP20房企的歷史銷售數據，2月份銷售額通常在全年占比居于4-7%，3月份銷售額占比居于6.5-11%。若2020年3月疫情得到控制、市場逐步恢復，那么TOP20房企的銷售額總額于全年年均占比在10.5%-18%。依此粗略推斷，新冠肺炎疫情對TOP20房企的短期銷售規模影響約10%-20%。

    有業內人士向新財富爆料，美的置業2019年4月底首進武漢，耗資數53億斬獲兩塊地，此后遇上武漢2019年10月舉行軍運會，項目延遲開工，如今又遇上新冠肺炎疫情，項目繼續停工，“50多億資金就一直在耗著”。項目沉淀在手中，短期內難以回籠現金，這對美的置業應當是個不小的負擔。

    根據《房地產觀察家》的測算，2019年中國恒大、新城控股、世茂地產（00183.HK）、陽光城、中南建設、金科股份6家房企2個月利息與管理費之和占半年的凈利潤比均超50%。TOP20房企的平均利息成本及管理費用占到半年凈利潤總額的31%，其中僅利息成本就占到半年度凈利潤的21.4%。疫情導致停工的時間長短在很大程度上會影響房企2020年度利潤。

    參考2003年SARS期間數據，京粵兩大重災區房產成交量同比增速為-5%，遠低于全國增速6.8%，其余感染區未出現明顯增速下跌。如此說來，湖北省尤其是武漢的房產成交量增速下降乃是板上釘釘之事，而考慮本次疫情停工停售范圍涉及全國，房產的實際成交情況或比2003年悲觀。

    對于深度布局三四線城市的房企，影響程度或更大。對于三四線城市而言，春節后通常是“返鄉置業”高峰期，2020年的“小陽春”就此泡湯。加之疫情過后，部分三四線城市的需求下降或明顯，去化難度加劇，勢必重創大舉三四線城市的湖北本土企業及龍頭房企。

    由于武漢及湖北的市場銷售僅占龍頭房企的5%左右，對于碧桂園、中國恒大這類龍頭房企，本輪疫情短期的沖擊尚不至于傷筋動骨。若情況樂觀，甚至有望因禍得福。但對于福星惠譽、恒泰天縱等湖北本土房企而言，性命攸關，或是一場存亡考驗。這些房企是否能逃過此劫，則取決于其現金流和融資能力。

    高杠桿、高周轉房企

    “高杠桿、高周轉”，意味著“拿地快、開工快、開盤快、銷售快”。這種玩法要求房企高速運轉，現金流速度快。如今房企突然停工，類似于高速運轉的流水線被拉了一個“急剎車”，這或會直接拉斷一些房企的資金鏈。

    招商證券分析，部分房企最快或要到3-4月回到正常銷售軌道上，判斷可能要4-5月才恢復以往3月的小高峰。歷史數據統計顯示，房企第一季度銷售占全年比例約18%，售回款占全年比例約21%。

    新財富導出A股上市房企最新的（2019年第三季度）資產負債率、速動比率兩項財務指標（表5），并對其進行排序。數據顯示，同時進入速動比率排名最低、資產負債率排名最高的TOP20房企包括4家：魯商發展、泰禾集團、榮安地產、京投發展。

    若將房企范圍擴展至50家，上述兩項指標重疊的房企有18家，包括：*ST津濱（00897）、財信發展、迪馬股份（600565，旗下有表4所涉的東原集團）、廣宇發展、華遠地產、嘉凱城、金科股份、京投發展、魯商發展、榮安地產、榮盛發展、泰禾集團、天房發展、新城控股、新華聯、云南城投、天津松江、中南建設。

    港股上市的內地房企眾多，但最新相關財務數據不全。若參照2018年年報的數據，按照上述兩項標準進行篩選，7家房企符合前述標準：富力地產（02777.HK）、融信中國、美的置業、中梁控股等（表6）。

    根據財務理論，速動比率是反映上市公司償債能力的重要指標，是其速動資產除以一年內到期的負債得到的數值。通常而言，如速動比率小于1，說明上市公司的還款能力欠佳；若速動比率低于0.5，則表明該公司存在短期償債能力風險。過低的速動比率數據，或意味著近1年內房企存在資金鏈斷裂、股價閃崩的風險，投資者應小心謹慎參與。

    上述篩選出的房企名單顯示，入選的房企規模體量懸殊，從幾十億到千億不等，但多是近年的擴張頗為激進，且多為民營企業。如泰禾集團、富力地產、融信中國、中南建設、金科股份、新城控股等房企，近年均因激進擴張或資金饑渴而備受關注，頻繁成為財經媒體報道的對象。

    過去一年，泰禾集團為緩解流動性危機做出了變賣項目、股權合作、加快項目入市，提高回款率等一系列努力，但未扭轉全年銷售額下滑的局面。克而瑞的銷售榜單顯示，2019年，泰禾集團全口徑銷售額為808.7億元，同比下降38%，對比其2019年1500億元的全年銷售目標，達標率僅有53.87%。克而瑞50強排名中，泰禾集團成為2019年的全口徑銷售額下滑幅度最大的房企。

    與泰禾相似，富力地產2019年完成1318億元權益銷售額，僅為其全年1600億元的權益銷售額的82.43%，成為已披露銷售業績的50家上市房企中6家未達的房企之一。

    2017年風光收購萬達旗下77家酒店之后，富力地產旗下的商業地產資產體量的大增，其現金流緊張，2019年8月因發文要求“暫停拿地”引發行業轟動。財務數據顯示，富力地產的速動比率已從2016年的0.8驟降至2019年上半年的0.44。

    克而瑞數據顯示，泰禾集團、富力地產2019年均跌出了行業銷售規模前20。

    2019年7月在港交所上市的中梁控股，業內有“小碧桂園”之稱。上市之前，中梁控股僅用3年時間就完成百億級到千億級的跨越，躋身中國房企30強。

    中梁控股的突出特點是重倉三四線城市，但開年不利，隨著疫情爆發，期盼的2020年“小陽春”落空了。數據顯示，2020年1月，中梁控股1月銷售金額、銷售面積環比分別斷崖式下跌66.36%、69.79%。

    2019年中經歷“風波”的新城控股，是上述18家風險房企名單中規模最大者。經過最近數年的激進擴張，新城控股已晉級行業銷售前列。克而瑞數據顯示，2019年1-12月，新城控股以2308.2億元操盤金額位居行業第8位。按表4所示，新城控股在湖北的銷售額占其總額之比為4.77%，并成為湖北省銷售TOP20房企的第7位。

    美的置業被曝出激進擴張，依附大股東“輸血”生存。2019年11月，沖刺千億目標的美的置業，貴陽一項目正在建設的地下停車場發生垮塌，造成10名失聯人員，8人死亡，2人受傷，釀成“流血事件”。激進擴張、頻拿地王的北辰實業（2.26， 0.00，0.00%），近年資產負債持續上升，市值規模10年跌去60%。

    所幸的是，富力地產趕在2020年1月17日發行了超短期融資券7億，期限僅有120天。2020年2月7日，新城控股公告稱境外子公司發行美元債3.5億美元。

    2019年，全國各地各部門發布房地產調控政策超過415次，超過400家房企宣布破產，不少房企正在走向破產的道路上。進入2020年，房地產市場環境進一步惡化。克而瑞數據顯示，2020年1月TOP100房企單月權益銷售金額共計4262億元，同比下滑16.2%。同期，銷售額排名前50的房企中，銷售額同比下滑房企達40家，業績下滑率達80%。

    CRIC監測數據顯示，88個重點城市春節假期成交量環比上周出現斷崖式下滑，降幅達93%，其中一線城市跌幅更達到99%。春節假期之后一周，88個重點城市成交面積更是相比去年節后一周暴跌至95%。

    目前全國房產銷售基本停滯。本就現金流緊張的房企，面對時下“停工”挑戰，想必極度煎熬。低速動比率、高資產負債率，前述房企處境堪憂，部分的房企短債危機或一觸即發。

    03

    重提“夜壺”，因禍得福？

    據恒大研究院的預測，新冠肺炎疫情對餐飲、旅游、電影、交運、教育培訓等行業沖擊最大，2020年第一季度中國GDP的增速可能破5%，2020全年GDP的增速或降至5%-5.4%。新冠肺炎疫情對中國經濟增長的沖擊不可小覷。

    過去的2019年末，市場普遍認為中國經濟呈現企穩跡象、企業盈利能力正逐步探底回升。如今隨著疫情沖擊，短期內中國經濟或再度面臨下行壓力。

    房地產投資和基建投資向來是中國經濟的定海神針。中銀國際的估算，房地產行業占GDP比重或超過20%。至少在現階段，中國房地產仍然具有一定程度的“救火”功能。因此，為避免中國經濟的大起大落，“夜壺”或又將重新派上用場了。

    17年前的SARS疫情期間，中國房地產成交量同比增速下降11%，國民經濟遭遇重大負面沖擊。為維持經濟的穩定，2003年8月，國務院首次確立房地產行業為支柱產業進行托底，火速出臺房地產“救市”政策。當年下半年，房地產市場迅速探底回升。2004年，中國房地產市場出現過快反彈。由于樓市“過熱”，國務院又于2004年3月及10月先后出臺限制政策為房地產市場降溫。

    歷史總是驚人的相似。2020年的新冠肺炎疫情，在短期內勢必重創房企——全國范圍內項目暫停施工、銷售，致使開發商回籠資金的難度大增。房企的經營壓力不乏傳導誘發金融風險的可能。同時，企業停工停產、土地供應減少，短期內一些地方政府可能財政緊張，“保增長、保就業”壓力較大。

    參考歷史的經濟政策邏輯，對沖2020年的GDP下行壓力，政府大概率在2020年內松動樓市調控政策、為房企松綁。預計2020年第一季度新冠肺炎疫情結束后，2020年第二季度開始，政府有望著手出臺寬松貨幣政策，緩解房企資金面壓力。一系列的救市措施出臺，有望刺激房地產市場下半年交易量回升。

    近日以來，無錫、西安、上海、南昌、浙江等地相繼推出給予貸款支持、可展期還款、提前撥付預售監管資金、調整預售條件、延期繳納土地出讓金、分期或延期繳納土地出讓金及優化審批服務等舉措以緩解房地產企業資金壓力，穩定房地產建設項目。這些被外界解讀為樓市松綁的信號。

    然而，與2003年對照，諸多歷史條件早已今非昔比，歷史的政策邏輯僅作一般性參考。早在2019年7月30日，中央政府已明確“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

    因此，2020年內的樓市定向寬松調整力度或大不如前，或是政策寬松僅為短暫過渡。2021年開始，房地產市場或將繼續過“苦日子”。

    接著上文，討論新冠肺炎疫情對2020年第一季度以后房企的影響。倘若上述政策邏輯推斷成立，那么2020年第二季度開始，全國房企有望因禍得福，迎來天降甘霖之利好。在樓市寬松的樂觀估計下，TOP20房企10%-18%的短期銷售規模的沖擊，很大程度上有望被調控政策燙平。然而，眼下備受煎熬的“高杠桿”經營房企是否能夠受益，取決于其是否能活過2020年第一季度。

    投資界常說“別人恐懼時，我貪婪”。倘若上述政策分析邏輯成立，那么如今樓市慘淡也許恰是一個出手樓市投資的不錯時機。

    04

    加速洗牌

    時間的列車駛入2020年，這已不再是房企史上激情四射的年份了。克而瑞最新公布的數據顯示，2019年TOP100中國房企權益銷售金額同比增長僅為6.5%，遠遠低于2017年40.5%、2018年的35.1%。

    與此前兩年相似的是，2019年，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企的權益銷售金額集中度分別高達9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%（表7）。房地產市場集中度很高，“強者恒強”特征依舊明顯。這波大約始于10年前的產業趨勢仍在繼續，房地產市場從早前的完全競爭市場狀態逐步向壟斷競爭，甚至寡頭競爭演變。

    在存量博弈的房地產市場上，房企的經營風格粗略分為三種類型。一是以TOP5房企為代表的龍頭房企，其早前已完成加杠桿擴張并脫穎而出，如今“穩坐釣魚臺”。二是正在加杠桿激進擴張的房企，以TOP20-30房企為代表，其正在加杠桿做大規模，以謀求進入新一輪競爭的入場券，如蘇系、浙系、閩系等房企。三是正在去杠桿的房企，通過去杠桿壓縮規模，做大利潤、控制風險，典型者如SOHO中國（00410.HK）。

    房地產江湖以規模稱英雄，加杠桿仍然是房企經營的主流。以融信中國、旭輝控股、陽光城、泰禾集團為代表的“閩系”房企，以中梁控股、祥生地產為代表的“浙系”房企，及以新城控股、中南建設、弘陽地產（01996.HK）為代表的“蘇系”紛紛在全國跑馬圈地，唯恐與杠桿紅利失之交臂。

    過去兩年來，高壓的調控政策、國內“去杠桿”等宏觀及外部沖擊接踵而至，房企措手不及、相繼城門失火。華夏幸福、中國金茂（00817.HK）被迫出讓股權、引入金主求生；新城控股、泰禾集團等持續出售資產；富力地產宣布“暫停拿地”。加杠桿激進擴張的房企已或元氣大傷、或如多米諾骨牌一塊塊倒下。

    事實證明，“加杠桿”經營的模式非常脆弱，甚至不堪一擊。突發事件檢驗中小房企的風險管理能力。2020年突如其來的新冠肺炎疫情，勢必再度擊潰一眾激進擴張的房企。這次還有多少房企能虎口余生？這是否意味著，“加杠桿”已不再適合多數中小房企？

    新冠肺炎疫情下，頭部房企的現金流壓力相對較小，一些巨型房企手握大把現金，可謂“不管風吹浪打，勝似閑庭信步”。數據顯示，2019年上半年，碧桂園、萬科、中國恒大手握的現金余額分別達到2228.4億元，1329億元、2068億元。苦不堪言的中小房企、春風得意的巨型龍頭，房地產行業“大魚吃小魚”有望加速上演，并購進一步加劇。

    歷史的塵埃，落在每個房企身上都是一座大山。在漫長的歷史輪回里，經歷一次次的突發事件及外部沖擊，一批批房企終究會熬不過考驗而黯然消逝。每一次重大突發事件，都可能成為行業一次次洗牌變革的分水嶺、助推器。2020年的新冠肺炎疫情或也不例外。