本報記者 王麗新

    在公開市場拿地成本不斷被推高的房地產“白銀時代”，房企的下一個戰場，或許就是一線城市以及核心城市的舊改市場，其中粵港澳大灣區（以下簡稱大灣區）是必爭之地。

    “北方核心城市舊改項目參與主體多為央企國企，但珠三角區域的舊改、城市更新發展多年，開放程度較高，民營企業參與性更高。”同策研究院總監張宏偉向《證券日報》記者表示，近期有多家房企在內部成立了舊改事業部，準備進軍舊改市場。

    房企扎堆競標舊改項目

    據《證券日報》記者觀察，6月份以來，新世界中國、佳兆業、富力、中國金茂、時代中國紛紛以廣州為核心爭相競標大灣區舊改或城市更新項目，無論是單槍匹馬、還是尋找當地企業搭建合作平臺，規模房企都在忙著“進村”。

    6月初，恒大以9.11億元總價拿下廣州增城逕嚇村舊改項目；6月8日，新世界中國地產有限公司正式成為廣州增城區荔城街夏街村舊改項目的合作意向企業，預期投資總額逾200億元，這是新世界中國在粵港澳大灣區的第五個舊改項目；6月9日，珠江投資集團聯合上海升龍集團，正式簽約廣州市增城區永寧街長崗村舊村全面改造；同日，金茂與福星合作拓展廣州城中村舊改項目；6月10日，中國奧園集團與青島經濟技術開發區投資控股集團舉行戰略合作簽約儀式，數日后，其再度中標東莞市清溪鎮大利社區荔枝村16萬平方米舊改項目；6月13日，佳兆業以23億元的低總價拿下廣州霞逕村舊改項目。

    6月23日，廣州番禺大石東聯村進行舊改表決，時代中國以100%的同意率獲表決通過成為該村合作企業，擬總投資89億元操刀舊改。時代中國方面表示，將承諾優先選復建地址，盡早給村民提供居住場所。據公開資料顯示，算上這個舊改項目，時代中國在廣州已拿下了9條舊村，主要分布在黃埔、從化、番禺、花都、增城、南沙等六個區域，累計用地面積達430萬平方米，投資綜合累計超379.5億元。

    “當前通過招拍掛拿地競爭越來越激烈，拿地成本升高，使得房企紛紛開始瞄準舊改項目。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄向《證券日報》記者表示，另外，國家積極推進舊改步伐，城市更新已成為城市發展的主要途徑，未來也會成為房企發展的一個重要方向。

    投資體量大回款周期長

    “廣州和深圳的舊改市場’藏龍臥虎’，深耕當地的房企多數都握有較為優質的舊改項目，政策的不確定性、對舊改項目沒有成熟經驗、動輒投資上百億元對企業資金鏈造成的重壓，以及首筆現金回籠多超過5年的長開發周期等風險都是外地房企進入大灣區的門檻。”一位當地房企相關人士向《證券日報》記者表示，進軍舊改領域門檻高，但在這個便宜的土地越來越難買到的當下，舊改項目的高利潤空間對房企吸引力不一般，一般來說，房地產企業毛利率水平多在25%左右，但舊改項目的毛利率水平可達到50%以上。

    “舊改是一個相對漫長的過程，變現周期比較長對于追求高周轉的房企壓力較大，整體而言對開發商的資金能力來說是一個挑戰。”陳霄向《證券日報》記者表示，另外，由于舊改項目牽涉業主、政府等多個主體，在舊改項目拆除過程中，可能會涉及業主的拆遷補償以及引發的利益糾紛等問題，與業主談判進行不順利也可能會導致項目難以推進。

    “舊改相對于傳統拿地模式，變現周期會拉長。在樂觀情況下估計需要3年-5年時間，比較復雜的舊改項目需要8年-10年，甚至更長。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者表示，但進入這一長期來看利潤回報可觀的戰場，對房企戰略儲備而言，是為下一個時代做準備。

    “前幾年，憑借棚改貨幣化安置政策，不少房企大規模布局三、四線城市，個別房企甚至得益于此規模迅猛壯大，晉升為TOP30房企。但隨著棚改貨幣化緊縮和疫情影響，房企拿地開始呈現回歸一、二線城市布局現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，規模房企進軍這一領域，實際上還意在增加低成本的土地儲備，不過這條賽道并不容易走，對房企的資源整合能力和資金鏈承壓能力都有很高的要求。

    不過，嚴躍進也表示，對一家房企來說，產品線是多元化的，舊改項目的投資體量占所有項目的比重要根據企業自身實力做平衡，更需要借力資本市場突出重圍。但總體而言，在房地產市場從增量市場到存量市場的轉軌期，房企要積極尋戰略新賽道業務和新的利潤增長點，舊改不失為有可能“彎道超車”的好賽道。

（編輯 張明富 孫倩）