中指研究院常務副院長 黃瑜

    非常榮幸來參加這次物業管理資本論壇，同時也非常榮幸和《證券日報》聯合出品《物業行業的投資價值白皮書》。剛才趙社長高屋建瓴的給大家提出了很多的期許，給我們這個行業提出了很多期許。那么，接下來把中指研究院對物業行業的發展策略的洞悉研究給大家做一些分享。

    今天出品的《2020行業投資價值白皮書》也有很多數據，大家可以去看。今天分享幾個重要的點：第一，擴規模。為什么擴規模？從系統的研究，現階段物業行業的發展策略很重要的一點就是要擴規模，擴規模仍然是主旋律，同時把擴規模主要的途徑進行總結。最后，把最新企業的發展模式進行洞悉研究。

    為什么要擴規模？這個是我們總結的，從2000年到現在，包括到今年底累計的全國商品房的銷售面積做了一個系統總結。到今年年底會超過200億平方米（包括住宅和非住宅）。同時，中指研究院對“十四五”期間最新在做一些相關的預判。住宅的商品房面積還會有67.8億平方米，加上中央現在非常重視保障，會有近30億平方米的保障房。這樣的話，新增住宅還有90億平方米。同時，中央在“十四五”期間的發展規劃里面明確說明了，要對2000年之前主要的社區進行相關改造，任務是22萬個小區。面積初步估計30億平方米，這是未來可增量的空間。從這個角度來看，市場潛力是非常巨大的。

    同時，我們也把截至2019年底前十的物業公司，面積總共只有23.5億平方米，大概占了10%多一點。房地產前十的企業，從銷售模式上超過了30%，銷售面積也是30%左右。從這個來說，差的是比較遠的。

    再反過頭去對比，無論是從資本的軌跡，還是房地產行業發展的軌跡，整個房地產處于2010年的階段水平，2010年萬科首次上千億，滯后房地產整個行業發展十年。過去講房地產白金十年，還沒有過完，物業服務企業會迎來最好的黃金十年。當然，也因為此資本市場給我們寄予了更多期許，房地產企業估值遠遠高于中介等等，五六倍甚至十幾倍。正因為此，物業公司上市數量逐年增多。

    物業企業發展的軌跡，研究企業發展軌跡的時候，更多的會基于芝加哥產業經濟學派的結構、行為和績效模型進行分析，如果要從這個模型進行分析的話，這個行業處于一個起步階段。如果在處于起步階段的時候，仍然屬于擴規模，對于我們來說這個時期是非常重要的，這個時期的企業特點仍然是規模小，我們剛剛超越百億，今年李總可能會超越百億，同時企業的數量也是不多的，超過了十多萬家，企業的市場化程度偏低，更多的依賴于母公司。服務以基礎服務為主，同質化非常嚴重。如果結合這幾個企業特點，這個階段企業行為仍然是以擴規模為主要趨向。

    擴規模仍然是現階段發展很重要的王道。怎么擴規模？我們把企業的舉動進行了系統的分析。可以看到，整個物業公司在過去的一兩年當中，大家首先把服務的范圍進行了擴展。服務的范圍里面，牽扯到各個業態、各個方面。我們統計了，最多的統計數據將近30多個業態范圍。這30多個業態范圍又進行了系統歸類，有住宅的，有商辦物業的，商辦物業的包括很多，寫字樓、商業園區、城市服務、道路、園林、河道等等，還有公共類的建筑，包括醫院、學校等等方面，這是屬于大類。其實，小類的話還有很多很多，所以大家把服務的范圍進行了大幅度的擴展。

    這是系統中統計的數據，這里面有兩組數據，一組是2000年-2019年年底面積前20的城市，包括住宅和非住宅，仍然是市場主流的市場。另外，連續三年以來賣地比較多的城市也進行了系統的統計和分析，這些地方對我們來說一定要占據主要的戰場，交易比較活躍，成交面積也比較大，市場空間自然也是市場的主流。

    企業的辦法也是非常多的。一方面，承接兄弟公司的市場開發量；另外一方面，目前來說并購，特別是在過去兩年當中，并購也是很重要的主流。我們把近兩年來主要的并購進行了統計。這些總量為上市公司擴大規模作出了很重要的貢獻。積極參與市場化投標。中指系統數據庫里也有很多，無論是投標項目還是數據統計，他們都積極找尋機會。

    企業不僅是把面擴大，服務的范圍擴大，還把服務的價值進行深挖。服務的價值深挖，更多的是基于已經構建的物業服務大的范疇，基于這個場景來進行深挖服務。我們最近也把各個公司所有的各類服務，基于住宅社區的服務，基于公共醫院的服務、學校的服務，以及寫字樓相關的服務進行了系統的羅列，超過了100門類。但是，大的門類還是跟高頻的生活居家等等關聯的衣食住行，特別是住和食是很重要的剛需，也是能很容易給我們帶來真正收入增長的項目。我們也列出了幾個主要的企業增長服務特別大的幾個，比如說碧桂園的拎包入住等等，廣告的服務也增長的非常好，綠城基于教育的服務也增長的服務，雅生活基于綜合生活的服務也做得非常好，這些都是很重要的跟居民生活、日常生活更加緊密的剛需服務。這些服務也是大家重點要去關注的。

    同時，大家最近都在比較關注團購，最近我們也在結合反壟斷也好，包括大鱷社區團購也好，以及特色的團購也在做系統的梳理研究。我們后來發現，物業公司具備天然的優勢，這個優勢是什么？代理團長。我們把“代理團長”幾個關鍵詞進行了梳理。第一是代理團長，第二是以銷定采，第三是門店+自提，第四是團購載體。本身也在開展各方面的相關服務，包括跟便利店的店長屬性是非常匹配的。另外，以銷定采，擁有社區里精準的數據，也了解客戶的畫像，同時很重要的一點門店+自提，從這個角度上來說，我們擁有社區的公共資源，可以進行短期倉儲。并且，一線的員工也可以閑暇時間進行配送，這是現有的很重要的一個優勢。當然，團購的載體，有時候說到了一定程度團長可能會被大的平臺所取代，但是我們代理團長這個角色一定程度粘性會高，因為你還是占據一公里，這個優勢被取代，還是有先天優勢的。物業公司怎么用合作也好，用自己的方式進行社區團購，把這一點做深做透我們認為還是有機會的。特別是在現在反壟斷，包括一系列限制大鱷的過程中，我們認為機會點是存在的。只是結合怎么樣把社區的增值服務，包括深挖服務價值化做深做透。

    另外，我們做到今天要擴規模，要用“四化”作為很重要的保障。

    一是標準化。確實，我們做到今天特別是企業要規模的時候，一定要建立一套標準化的服務體系進行系統的梳理。碧桂園在建立自己的新物業標準。時代在建立“三維四庫”（音）服務標準。有了服務標準之后，便于團隊保持一定的服務水準，也形成一個易復制的服務模式。

    二是品牌化。現在不僅是把原有的品牌做強。確實是，物業服務是一個輕資產的東西，服務品牌是非常重要的一個元素。同時，我們還要做什么更廣泛的物業服務，要注重細分領域的品牌，要打造細分領域的專業品牌。

    三是專業化。一定要把人才的水準進行提升，要做的事情不僅是原有的基礎服務，還有更多范圍的服務，還要做更多的增值服務，一定需要各類人員、多元人才，金融也好，零售也好，教育也好，科技也好，需要更多的人才實現專業化。

    四是智能化。社會發展到今天為我們提供了很多智能化工具，怎么利用互聯網、利用AI技術降本增效，對我們來說也是一個很重要的舉措。

    如果我們用標準化、品牌化、專業化、智能化對我們擴規模來說也是一個很重要的品牌元素。

    怎么具體的擴規模？要發展還要形成一定的模式去做擴規模。我們最近對主流的企業模式進行了系統洞悉、分析、研究。這是我們總結的碧桂園，今天李總在這兒，新物業的模式，立志做的是新物業的服務商。四新：新科技、新服務、新業態、新價值，以基礎服務為主，構建了A、B、C、D、E幾個服務主題，基本上高頻，可能是低附加值的，累活都自己干了。同時保險經濟、社區傳媒以及蟲蟻防治等等專業性的服務又是高價值的服務，一方面是收購專業公司，或者是跟專業公司進行合作，以這種方式構建大社區管理和大物業管理的平臺，形成橫向鋪面、縱向延伸構成大的新物業服務體系。這里需要有一點提醒大家，中國的物業公司只有碧桂園提出來了，蟲蟻防治業務。在三年以前研究美國的公司，最大的一個公司叫Servicemaster，蟲蟻防治的收入能占收入的50%左右，所以是非常客觀的。當然，中國發展有一個階段，但是這項服務也是值得大家去關注的。

    另外一個可以看看雅生活。一直遵循企業成長的曲線，特別是企業價值成長的曲線，來不斷地實現自己的增長。一方面，把基礎物業不斷做強，同時把面不斷延伸，更多的是通過收購把自己的盤子做得更大。也立志做的是智慧城市的服務商，把面做大為主。一方面是把一條曲線、兩條曲線、三條曲線，做到今天更多的是把服務范圍做大，做成服務集成商。

    第三個是保利，保利是央企，有先天的優勢。不僅是利用央企的優勢布局大物業，包括城市相關的服務，城市軌道交通，包括景區、機場以及景區的消防等等，可能跟安全關聯的，需要央企來做貢獻的事情進行基礎布局。更主要的是，把社區服務的生命周期全場景打造系統的服務品牌，包括親情和院做住宅品牌，東方禮遇做高端住宅品牌，星云企服做商辦，鎮興中國做城鄉服務品牌，確實覆蓋面很廣，但也是有難度。一般企業要效仿的話有難度，從央企獨特的特色來說，做這些服務有先天的優勢。

    另外一個可以看一下萬科。萬科在今天這個時候又提出了一個新的概念，構建新的服務，更多的是要致力于做“空間科技的服務者”。空間科技要構建一個智能化的、數字化的服務平臺，基于人工智能、大數據、智能傳播的一系列先進技術構建賦能平臺。不僅對內提升內部運營管理的數字化、設施管理的數字化以及業務流程的數字化，同時希望給更多的企業賦能。同時也希望做的是，用科技的工具構建空間服務商。空間的服務商更多構建的是資產管理式的模式。比如做社區空間的服務，以原來的萬科物業為基礎進行系統的資產的一系列服務，包括延伸出房產交易的平臺和樸鄰發展等等。同時，跟戴德梁行進行相關的合作，構建成了一個合資公司叫萬物梁行，做商企物業的運營商。構建了一個品牌叫“萬物云成”做城市服務商，構建了三個體系建大的物業，也是做大物業，更多的強化科技的元素。

    最后，對于中小企業也進行了系統的研究和梳理。我們覺得中小企業未來到底怎么發展？

    第一，深耕區域，扎實做好主業。沒有辦法，只能把現有的區域深耕，提升區域的競爭力，把服務力和強勢品牌構建起來才能立足。才能和進來的大鱷有競爭的優勢。

    第二，某種程度上要合作，通過合作給自己賦能。科技的東西，以及相應的平臺性的東西，更主要的是通過合作會更好，因為這種投入是非常大的，也是長期的。希望大家合作給自己賦能，也是一個選擇。

    第三，現在大家在準備上市，也在做一些上市準備。我希望更多的企業做更多的打算和考慮，我們有時候在企業發展過程中，與一些上市的公司或者已經有品牌的公司進行合作，甚至是合并，與他們共成長也是一個很好的路徑。我們把行業賽道投資估值的幾個階段也進行了分析，現在已經到了30倍以上的，物業公司中位數大概在36倍，我們已經超過了30倍。從某種程度上，已經到了一定程度的市值估值比較高的水準了。當然，每個公司是不一樣的，更多的還是一些好公司還會更好，更多的行業估值會逐步回歸理性。

    第四，從并購的角度，基本上都會在一半甚至一半以下。在這個時期要享受比較好的，如果現在是30倍-36倍，可能15倍以下可能是市場并購合理的區間值。如果一旦降到10倍的值，并購合理值可能就是5倍以下了。 某種程度上來說，選擇一個合適的時機是實現資本市場溢價好的選擇，這是大公司最新的發展路徑和模式。我們也研究出了中小公司怎么發展的建議。

    今天的會議平臺，把我們最新的研究和對市場的東西、企業的東西做了一些分享，特別希望我們這些成果對大家2021年的發展有所幫助。謝謝大家！