本報記者 董枳君

    在調控不斷加碼下，7月份全國房地產市場呈現降溫態勢。8月2日，中指研究院發布了《2021年1-7月中國房地產企業銷售業績TOP200》，報告顯示，2021年1月份至7月份，TOP100房企銷售額均值為794.7億元，增長率均值為36.2%；其中銷售額超千億元的房企21家，較去年同期增加3家；超百億元的房企136家。從數據來看，碧桂園、萬科、恒大等頭部房企仍保持了一定的競爭性。

    因房價上漲明顯，7月29日，住房和城鄉建設部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州等5座城市。7月30日，中央政治局會議中提出下半年整體經濟工作要堅持“穩中求進”總基調，其中房地產方面重申“房住不炒”定位和三穩目標，加快發展租賃住房并落實用地、稅收等支持工作。

    8月2日，金華發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》。業界預計，8月份，包括銀川、徐州、泉州和惠州等城市亦會出臺類似政策。

    中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜對《證券日報》記者表示：“中央全面落實房地產長效機制，房地產金融監管繼續從嚴。整體看，短期調控收緊趨勢將延續，房價上漲過快城市調控加碼預期較高。”

    7月成為業績分水嶺

    中指研究院數據顯示，今年1月份至7月份，銷售額破千億元的房企有21家，其中，碧桂園超5000億元，萬科、中國恒大超4000億元，中海地產超2000億元，銷售額200億元-300億元之間的中小型房企增長速度最快，達到了44.8%。

    房企銷售數據明顯好于去年。去年同期，有18家房企銷售額破千億元，125家房企銷售額達百億元以上，百強房企銷售額均值為622.2億元。

    中指研究院企業事業部研究主管陶淑茹在8月2日舉行的月度市場形勢分析會上表示，2021年以來，房企及時調整策略，積極營銷，1月份至7月份20個代表城市商品住宅新批上市面積同比有所增長；7月份，從周度數據來看，重點城市供應規模同比小幅增長，環比有所下降。

    隨著調控政策不斷加碼，不少房企7月份業績出現環比同比雙下降。

    據克而瑞數據，從單月來看，7月份單月業績同比提升和同比下降的百強房企各占近一半；從梯隊來看，TOP50房企表現不及百強整體，超過六成企業單月業績同比下降。超九成TOP30房企7月份單月業績不及上半年月均水平。

    億翰智庫數據顯示，TOP50房企中，包括世茂集團、陽光城、雅居樂、富力地產、首創置業等在內的多家房企，業績同比下滑速度在20%以上。

    融資成本有所下降

    據中指研究院數據顯示，2021年7月份，債券發行總規模環比增長，融資成本有所下降。具體來看，7月份房地產信用債發行規模為652.2億元，相較于6月份的528.7億元增長23.36%；7月份內地房企海外債發行規模為372.9億元，相較于6月份的290.3億元增長28.45%。

    從融資成本來看，信用債與海外債融資成本均有所下降，其中信用債平均利率為4.17%，環比下降0.81個百分點；海外債平均利率為6%，環比下降2.08個百分點。

    值得注意的是，在房企融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”、雙集中供地等常態化政策的基礎上，房地產行業監管還在持續收緊。

    據貝殼研究院統計，2021年前7個月房企境內外債券融資累計約為6428億元，較2020年同比下降13%，2021年1月份至7月份發債規模占2020年全年約53%。

    “整體來看，近年針對企業投融兩端調控力度的不斷加強，意味著過去依賴加杠桿實現高增長的發展模式已不可行，降杠桿將是行業中長期政策的主要發力點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，目前對于房企而言，一方面要積極供貨、深化營銷，將既有的貨量有效轉化為業績增長，以提升現金回流、加快資金周轉效率。另一方面，則是要更加關注產品升級、加強產品打造，在未來日趨激烈的市場競爭中不斷提升自身品牌的核心競爭力。

    拿地總額在減少

    銷售額回升的同時，企業拿地金額有所下滑。中指研究院數據顯示，今年前7個月，百強房企拿地總額18057億元，同比下降3個百分點。TOP100企業招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為56.3%，與1月份至6月份相比上升0.4個百分點。

    陶淑茹分析稱，2021年7月份，50家代表房企拿地總額同比下降65.4%，環比下降64.6%。第一批集中供地剛于6月份結束，7月份土地供給量有所降低，且大都是三四線城市土地，土地均價也有所下降，考慮到房企整體布局聚焦一二線，7月份拿地金額顯著減少。

    在中央政治局會議提出“加快發展租賃住房并落實用地、稅收等支持工作”的背景下，陳文靜分析稱，預計重點城市租賃住房用地供應量將逐步加大，相關稅收優惠的支持力度亦將有所加大，進一步保障租賃住房建設的加快推進。

    嚴躍進則認為，中央政治局會議，對于房地產各參與者的啟發應該是，不能只盯著調控的一面，也要關注下半年各類新產業的支持政策，真正理解房地產所處的大變局、大改革。