證券時報記者 康殷 張騫爻

    《海南自由貿易港建設總體方案》6月1日出爐，但與房地產幾乎無關。

    關于房地產，《方案》只有一句話，即“支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金（REITs）”。

    這與持續逾兩年的限購政策而陷入“冰封”下的海南樓市幾近相仿。以建設自貿港為契機，兩年來，海南憑借“壯士斷腕”的決心，正經歷一場去地產化運動。今年一季度，海南全省非房地產投資同比增長14.8%，非房地產投資占全省總投資的比重為62.2%，自2011年以來占比首次超過60%。

    6月8日，海南省委書記劉賜貴談及海南嚴格執行房地產調控政策時表示，將嚴格控制房地產，海南的房地產不是外面想要多少就建多少，成為房地產的加工廠。土地是有限的，而且歷史上也有過教訓，所以在構建現代化產業體系方面不能是單一的。

    一位海南地區TOP5的地產項目銷售負責人對證券時報·e公司記者透露，自貿港政策出臺后，本地剛需居民感受到了海南的潛力，前來看房的人數確實增長；而非海南居民則開始咨詢未限購的寫字樓等商業地產，密切關注未來升值的空間。

    限購加碼

    6月6日，證券時報·e公司記者來到海口市政府所在的西海岸區域，簇新的樓盤層層疊疊，規劃規整的馬路上卻行人罕見，車輛稀疏。除了區域中心的遠大城購物中心還有些人氣，其余街道頗顯冷清。

    經過十年發展，?？谖骱０镀瑓^仍然有待聚攏人氣，這既有交通較遠、就業機會不足的因素，也有房地產被候鳥型投資者主導的癥結。據市場分析調查，養老度假客戶和投資客占據65-70%購房人群，這導致西海岸片區樓盤亮燈率極低。

    海南房地產過去超高速發展留下的陣痛，仍歷歷在目。但從2018年4月起，島外投資客入瓊的路徑被直接封死。2018年4月22日，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合下發《關于進一步穩定房地產市場的通知》，對海南房地產實施全域限購。

    在疫情期間，今年3月海南更推行“現房銷售”政策。3月8日起，嚴格執行本地居民多套住房限購政策，對在本省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居房與商品房。

    在調控的不斷加碼下，市場穩步降溫。“尤其是今年3月海南全國首推現房銷售的政策，這是在疫情期間，業內反應比較大，這顯示了海南政府調控房價的決心。”海口市房地產業協會秘書長王路表示。

    2017年，海南省商品房銷售額刷新歷史紀錄至2713.7億元，同比漲幅高達82.1%；但2018年，這一指標急劇下降23.2%；到了2019年，海南商品房銷售額同比繼續下降38.8%；今年前4個月，海南商品房銷售額再度萎縮45.1%至224.91億元。銷售額的同比降幅逐年擴大。

    回顧海南對房地產調控的歷程，海南省委書記劉賜貴6月8日表示，“從2015年開始，我們對房地產提出了‘兩個暫停’，一個是暫停批地，一個是有地的房地產商暫停批建。因為當時房地產商手頭上掌握了幾十萬畝可以用于建設商品房的土地資源。當時在海南有2萬多家房地產商，很多市縣是靠房地產賣地建房取得稅收、取得固定資產投資，后來在2/3的市縣取消了固定資產投資考核和財政收入考核，實際上也是對各市縣房地產產業進行了根本的限制，是為了落實好‘房子是用來住的、不是用來炒的’理念。”

    海南大學政治與管理學院研究員夏鋒認為，歷史證明，任何一個地區或城市，如果完全依靠房地產發展是不可持續的，堅持“房住不炒”是為海南自貿港建設發展定調，擺脫房地產依賴。

    冰封狀態

    “全域限購后，其他市縣的新盤市場上，幾乎沒有多少符合條件的購房者，銷售量和銷售額萎縮至不到以前的30%。”一位海南地區TOP5的地產項目銷售負責人談到。

    走在?？诮诸^，往日密集的中介鋪面已大部分不再營業，部分開門營業的店內空無一人。海口多個在售樓盤，偌大的營銷中心空蕩蕩。“限購政策讓島內外的投資客都沒有空間，只有部分海南本地剛需客會來看房，但這類需求畢竟有限。”前述項目銷售負責人表示。

    海南省統計局的數據顯示，2020年前4個月，19個市縣中，銷售面積不足1萬平方米的有9個市縣；銷售額不足億元的有8個市縣，大部分都集中在海南中部和西部地區。

    在海南樓市的重鎮?？冢m然限購加碼，但本地供需客和改善型的本地需求仍然強勁。6月6日，在?？诒揉徑瓥|新區的一個樓盤新推一棟現房，當日上午基本已經售罄。“只要地段足夠好，有區位優勢，在海口和三亞仍然不愁賣。”

    2019年，海口市全年銷售面積達到440.56萬平方米，同比上漲12%；銷售額約677.8億元，同比上漲30.2%。前述項目銷售負責人表示，由于存在一手樓限價，地段好的新盤仍然有海南本地剛需客入手。

    但類似的“筍盤”畢竟是少數，更多中小地產商面臨限購后的去化壓力。

    購房者減少外，這兩年海南的新增商品住房供地非常少。如是金融研究院報告指出，2019年海口、三亞商品住宅用地一共只供應了790畝，平均去化周期下降到11個月，如果沒有新增供給，按目前的庫存只能支撐不到一年半的銷售。王路透露，目前?？谛路看媪恳呀浺姷?，庫存在5個月左右。

    更多的土地，改為產業用地。根據《海南省2020年重點項目投資計劃》，2020年海南共安排省重點項目105個，總投資3772億元，年度計劃投資677億元?？梢灶A見的是，未來海南產業園區建設必將提速。

    此外，自貿港總體方案在文旅方面給予了很大的政策傾斜，方案中明確要大力發展旅游業，支持建設文化旅游產業園，發展特色旅游產業集群，培育旅游新業態新模式，創建全域旅游示范省，并對有穩定現金流的優質旅游資產，推動開展證券化試點。支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信托基金（REITs）。

    “自貿港是為吸引更多的企業進駐，會堅決走房住不炒的道路。”王路表示，未來，海南將增加產業用地及商業物業用地供應規模，住宅用地供應隨之減少。海南將走上“去住宅”的道路，主賽道也將由住宅地產切換為商用物業、產業物業。

    未來紅利

    “海南的房地產行業和雄安類似，海南可能會遵循雄安的發展規律。最近兩年，海南對房價控制得比較得當，預計海南會維持現在的房地產態度——房住不炒，并不會因為海南的特殊性而去掉這個紅線。”浙商證券陳昊認為，之所以這次方案中沒有強調關于海南房價的問題，主要在于近兩年海南控制房價上面取得的成效顯著，維持現在控制力度比較合適。

    隨著近日《海南自由貿易港建設總體方案》公布，海南的地產銷售又活躍起來。“《方案》帶來的紅利是看得到的，海南未來人口和經濟總量都會穩步增長，這是樓市升值的潛力。”前述海南房地產項目銷售負責人表示。

    自貿港政策出臺后，?？诓糠譄狳c樓盤的看盤人流在增加。前述海南房地產項目銷售負責人表示，海南本地剛需居民已經感受到了海南的潛力，前來看房的人數確實增長；而非海南居民則開始咨詢未限購的寫字樓等商業地產，密切關注未來升值的空間。

    “自由貿易港的建設需要大量的基礎和城市建設方面的投入和發展，這都離不開房地產，它包括了商業樓宇，包括了寫字樓，金融大廈等設施。”廣東省房地產研究會執行會長韓世同對證券時報·e公司記者表示，海南自貿港方案提出后，如果又轉化成新一波的房地產開發熱潮，那方案就肯定是失敗的。

    持續兩年的限購，限制土地開發供應，2017年還永久停止了中部生態綠心的對外房產供應，限制海岸線開發。未來海南新增供給不會太多，現有存量土地的價值或將重估。

    “我認為不應對2025年之前自貿港建設期望過高，但也不宜對未來期望過低。”王路表示，2025年前的自貿港處在制度建設期，更多是試錯；5年后的自貿港隨著制度落地成熟，海南將會迎來制度紅利的巨大發展變化。