2019年即將來臨，從2018年房價數據看，穩房價取得了成效，瘋漲勢頭得到了有效遏制，而在此背景下，近期市場對于接下來樓市是否松綁產生了分歧。

也有研究顯示，房地產調控是否放松，取決于其對穩增長的“療效”。自2015年之后，房地產對穩增長的效應呈現邊際遞減的趨勢，因此2019年維持調控是大概率事件。

國家統計局住宅價格指數顯示，自2016年9.30新政以來，無論是新房、還是二手房，以北上廣深一線熱點城市為代表的中國樓市價格呈現穩中有降的趨勢，2018年價格更是表現平穩。

(圖片數據來源：國家統計局)

而有專業人士注意到，近期有兩次政治局會議未提到房地產。此前中共中央政治局12月13日召開會議，今年第三次提到“六個穩”，但此次的中央政治局會議新聞稿中沒有提及房地產。

這是繼今年10月底的中央政治局會議之后，又一次在新聞稿中未提及房地產。

兩次中央政治局會議均未提及房地產，是否意味著房地產調控已經到位甚至放松？

放松派：樓市不穩固定資產投資也難穩

一種觀點認為，如果房地產市場不穩，固定資產投資也難以穩住，就會給六個穩目標帶來壓力。

比如新城控股副總裁歐陽捷表示，當前，經濟下行無疑是政策方向最為關注的。盡管房地產投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區間，但市場已經出現下行信號，增速整體趨緩，銷售出現明顯壓力。房地產的重心在住宅市場，市場下行三要素來自于投機客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現觀望。

如果房地產市場不穩，固定資產投資也難以穩住，就會給穩中求進、保持增長帶來更大的壓力。預計調控政策會悄然放松，明年住房市場會出現回溫。

歐陽捷表示，“市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預計明年經濟增長可能在6%-6.3%之間。全球經濟同步收縮，中國經濟或難以獨善其身。因此，穩經濟成為重中之重。”

歐陽捷甚至預期，政策放松是大趨勢，嚴冬不會來臨，明年住宅市場將會回溫。市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。限購的目的是為了限制投機，既然投機客全面退潮，放松限購就成為穩定提升成交量的政策首選。

堅守派：不提不代表放松

但是另一派觀點認為，不提及并不代表調控就放松了。58安居客首席分析師張波指出，近兩次的政治局會議均未提及對房地產調控政策有特定原因。

主要有兩點，一方面今年以來的樓市調控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過程中也充分凈化了市場環境，目前樓市正處于平穩和健康發展之中；

另一方面，經濟下行壓力增大以及外部風險的不確定性增強則表現得更為明顯，系統性風險會對樓市產生影響更不容忽視，表面未提及房地產，實則和房地產存在重大關聯。

張波認為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會議均未提及房地產，給了市場較大的想像空間，但單從未提及就揣測未來樓市調控可能會出現變化未免太過武斷。

張波預期，樓市調控已經取得明顯的效果，樓市降溫房價企穩已成定局。雖未在近期政治局會議重申，但依然會作為重點在后續的政府相關報告中列示。

調控是否放松取決于什么？

而蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心中心主任、高級研究員黃志龍在12月18日的研報中表示，房地產調控是否放松，取決于房地產對穩增長的“療效”怎樣。

黃志龍表示，2015年迄今，房地產的穩增長效應邊際遞減。經濟增速持續下行、庫存高企使得“去庫存”成為房地產市場的主要政策導向。

從數據上看，2003年-2015年房地產與GDP增速高度同步，但在2015年“去庫存”周期中，房地產對 GDP 的拉動效果已明顯減弱，房地產投資增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上，但同期名義GDP增速僅提高約3個百分點。2018年下半年，房地產投資仍然保持了接近10%的平穩增長，但GDP增速卻再度出現回落。由此可見，房地產對穩增長的效應邊際遞減趨勢日趨明顯。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

房地產對穩增長的效應邊際遞減

為何會出現這種新變化？黃志龍認為，原因可能在于：房地產開發投資對上下游制造業的帶動作用逐漸減弱，高地價、高房價的擠出效應快速提升；同樣，房地產繁榮對居民消費的影響，也逐漸由財富效應轉向擠出效應。

原因一：對制造業的擠出效應

首先，從對制造業的擠出效應看，2004年-2015 年，制造業投資增速與房地產投資增速基本一致或略有滯后。但自2015年以后，在房地產投資增速明顯反彈的同時，制造業投資增速卻依然向下，盡管這其中受到“去產能和去杠桿”等政策的影響，但二者相關性日趨減弱是不爭的事實。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

原因二：對居民消費的擠出效應

其次，從對居民消費的擠出效應看，從數據上看，2015年之前，房價上漲對居民消費的財富效應十分明顯，全國房價漲幅與居民消費支出高度關聯，其中2006年-2008年和2012年-2013年房價上漲領先居民消費支出大約2個季度，2009年-2010年房價上漲周期中領先居民消費支出大約3個季度。

然而，2015年之后的去庫存階段，房價一路飆升，但居民消費支出卻持續下滑，二者分化趨勢十分明顯。

原因在于：2014年-2017年居民部門的杠桿率從36.4%飆升到49%，同期個人購房貸款余額從11.52萬億元攀升至21.9萬億元，正好翻了一番，2018年9月末更是達到24.88萬億元。高房價對居民消費的擠出效應遠大于財富效應。

(圖片來源：蘇寧金融研究院)

基于上述分析，那些期待來年房地產調控全面放松的房地產企業、高位炒房者可能要失望了。

預計2019年，在“房住不炒”的調控精神下，各城市的政策或有微調，但整體上保持嚴調控態勢仍將是大概率事件。

黃志龍最后提醒購房者，購房首付比例、稅費支出才是觀測樓市政策的風向標，一旦這兩項政策有所松動，或許將是普通購房者入場的合適時機。